路線価 (2023) 大分県豊後大野市三重町市場字平吹1225-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 豊後大野市大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	三重町駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧三重町及び旧竹田市の商業地域一帯である。需要者の中心は小売業や飲食店等を営む法人や個人の事業者である。市場地区では商況不振や駐車場確保難もあって商業地需要は乏しく、国道３２６号赤嶺バイパス沿線においてもロードサイド店舗の出店は一巡した観があり、商業地取引は少なくなっている。事業形態により取引総額がまちまちであるため、中心となる価格帯の判断は困難である。 (2) 同一需給圏は豊肥地区であるが三重町内を中心とする範囲。主たる需要者は三重町内商工業者であるが、豊肥地区の中心都市の位置づけから三重町外の法人も見込まれる。大型商業施設が集積する国道３２６号下赤嶺地区に商業中心は移動しているが、古くからの商業中心である市場地区の官公街、事務所街としての地位は堅い。但し背後の商店街は衰退傾向にある。需要の中心価格帯は、商業地の取引が少なく取引価格にもばらつきがあり見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。自用物件が多く、投資に見合った賃貸水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。需要者は類似物件の取引価格水準を主要な指標に意思決定する傾向が強いので、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は駐車場の確保を優先したため低位に試算された。また近隣地域を含む旧来からの中心市街地は自社経営を主とする店舗立地形式であり、収益価格の相対的信頼度は低い。比準価格は採用事例に地域格差が見られるものの、商業地域の事例より試算され市場性を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三重町駅　南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	275.9 坪 (912 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、営業所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊後大野市大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所を擁する三重町中心部の商業地域である。店舗の集積度が高まった下赤嶺地区の路線沿いと比較すると閉塞感が強く、商業地域としての相対的地位を低下させつつある。地価は今後も下落が続くと予測する。 (2)幹線国道沿いに行政機関、公共施設、主要企業の支店が集積し、事務所ビル等が建ち並ぶ中に食料品も扱うドラッグストアが近時開業し地域の利便性は増した。今後は微落を伴うものの横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国道３２６号赤嶺バイパス沿線を除けば、市勢の停滞もあって三重町における商業用の不動産需要は少ない。 (2)豊後大野市三重町は人口減少が依然続いているが世帯数は横ばい傾向にある。住宅着工は、注文住宅は例年の水準、賃貸住宅は大きく増加した。
地域要因
(1)令和４年１１月、近隣地域南西方にあったホームセンター跡地にドラッグスーパーがオープンした。 (2)ＪＲ三重町駅の機能をいかした都市再生整備計画が進捗中である。近隣の国道沿いに食品を扱う大型ドラッグストアがオープンした。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,648 円／平米 9万4,710 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,341 円／平米 8万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,144 円／平米 16万2,470 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,030 円／平米 4万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,487 円／平米 7万7,648 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,031 円／平米 15万8,790 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,389 円／平米 5万876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,915 円／平米 6万5,839 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,737 円／平米 9万1,699 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	5万227 円／平米 16万6,050 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情