路線価 (2023) 大分県由布市挾間町挾間字牛踏261-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 由布市大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
価格時点	2023 年
駅名	向之原駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	733万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	727万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万751 円／坪 1平米 3万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧挾間町中心部から県道６０１号線背後に至る住宅地域一帯。需要者の中心は旧挾間町居住者及び大分市へ通勤する第一次取得者で、市外からの転入者も多い。需要者の多くは丘陵部の開発団地、平坦地の新規小規模開発地に吸収されており、需要は堅調である。また、市場の中心となる価格帯は、土地価格で６００万円～８００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は旧挾間町中心部周辺の既存住宅乃至分譲住宅地である。需要者の中心は大分市乃至由布市への通勤を目的とする３０～５０代の１次取得者である。大分市のベッドタウンとして需要があり、周辺で開発も見受けられることから地価は上昇傾向である。新型コロナによる影響から取引は減少している。土地は概ね５００万円～８００万円程度で取引されているが、画地規模、形状等による需要動向の差が激しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また、賃貸共同住宅は自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心であることから、類似地域に所在する事例より得た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 適切な造成事例がないことから原価法の採用を断念した。戸建住宅目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。賃貸経営を目的とした土地取引は少なく、自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	向之原駅　北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由布市大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された住宅地域であるが、当該エリアは生活利便性が良好であることから、周辺部において小規模開発が比較的活発に行われており、地価は上昇傾向が持続するものと予測する。 (2)大規模郊外型店舗の周辺の住宅地であり、近隣において新たな開発等が行われており堅調な売れ行きを見せており、大分市の分譲住宅地と競争するものの地価は緩やかな上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)由布市挾間町は大分市のベッドタウンとして近年人口は増加基調にあり、当町中心部近郊において宅地開発も多く見られる等、宅地需要は堅調である。 (2)新型コロナによる影響から先行き不透明な状況であり、個人消費は弱含みであり景況感の回復は鈍い動きとなっている。
地域要因
(1)利便性が概ね良好であるほか、周辺において宅地開発が多く見られる等、需要は堅調であるため、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (2)小規模開発された分譲住宅地であり、熟成度も高く大きな変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,879 円／平米 11万2,004 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,613 円／平米 11万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	3万809 円／平米 10万1,855 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,742 円／平米 11万4,857 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,159 円／平米 11万6,236 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,624 円／平米 12万1,079 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ｂ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,164 円／平米 10万6,334 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,550 円／平米 10万7,610 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,304 円／平米 11万6,715 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	由布Ｘ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字牛踏２６１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,696 円／平米 11万8,011 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,280 円／平米 11万6,636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,337 円／平米 10万6,906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情