路線価 (2023) 大分県由布市湯布院町川南字藤田110-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 由布市大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
価格時点	2023 年
駅名	由布院駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	836万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	836万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧湯布院町中心部周辺の住宅地域であり、需要者の中心は旧湯布院町に地縁性を有する圏域居住者及び湯布院駐屯地関係者が想定される。温泉付きの分譲地で比較的人気が高いものの、コロナ禍の影響により需給はやや弱含みである。なお、市場の中心となる価格帯は、土地価格で７００万円～９００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は旧湯布院町中心部周辺の住宅地域一円である。需要者の属性は地元の居住通勤を主目的とする３０代から４０代の１次取得者が中心であるが、別荘地としての需要も見られる。新型コロナによる影響から取引は減少している。一般住宅と別荘地との需要が混在する特殊な地域性から土地は概ね１，０００万円前後で取引されているが、画地規模、形状等による需要動向の差が激しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 原価法は既成住宅地域に存しているため採用できなかった。近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートも散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自己使用目的が取引の中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 造成後相当な期間が経過しており適切な造成事例がないことから原価法の採用を断念した。戸建住宅目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。賃貸経営を目的とした土地取引は少なく、自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	由布院駅　南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由布市大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
標準地の範囲
東	90 m
西	110 m
南	130 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部周辺に位置する利便性の高い低層住宅地域であり、近年需給は概ね安定的に推移していたものの、未だ残るコロナ禍の影響により、やや弱含みで推移するものと予測する。 (2)中心部周辺の低層住宅地であり、大きな変動要因も無いことから景気の動向等を反映して地価の緩やかな下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の基幹産業である観光業はコロナ禍の影響を強く受け、観光客数は大幅に減少したが、行動制限の緩和により、今後に期待が寄せられている。 (2)新型コロナによる影響から先行き不透明な状況であり、個人消費は弱含みであり景況感の回復は鈍い動きとなっている。
地域要因
(1)居住環境及び利便性は概ね良好であり、周辺環境に特段の変動はないが、未だ残るコロナ禍の影響により、需給は弱含みで推移するものと予測する。 (2)由布院駅からやや離れた小規模開発された分譲住宅地であり、熟成度も高く大きな変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,539 円／平米 9万7,656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,633 円／平米 10万4,579 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,577 円／平米 12万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,982 円／平米 5万2,836 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,786 円／平米 7万5,331 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,111 円／平米 11万9,383 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,295 円／平米 15万9,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,636 円／平米 16万791 円／坪
標準価格 平米 坪	4万666 円／平米 13万4,442 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	由布Ｓ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,636 円／平米 5万8,305 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,667 円／平米 8万8,161 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,183 円／平米 11万9,621 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情