路線価 (2023) 大分県由布市湯布院町川北字高原894-200 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 由布市大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
価格時点	2023 年
駅名	由布院駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	793万 円 (684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	787万 円 (684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円／坪 1平米 1万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧湯布院町に所在する管理の程度の概ね良好な別荘地域。今や全国的なブランドとなった「湯布院」により、需要者は県内のみならず九州内外からも認められる。また、当該地域の需給動向等については、未だ残るコロナ禍の影響により別荘地需要は減退しており、地価は下落傾向にある。なお、中心となる価格帯は規模、地勢等の個別性により様々であり、見出すのは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は旧湯布院町の別荘地域一円である。需要者の属性は法人又は富裕層の個人が中心で、福岡を中心に東京などの県外購入者が多く見られる。別荘地という特殊な地域性から土地は概ね個人向けが１，０００万円前後で取引されているが、法人向けは規模やロケーションによる高価格が見受けられる。新型コロナによる影響から取引は減少している。別荘地としての特殊性から画地規模、形状等による需要動向の差が激しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は別荘地域であり、専ら自用の別荘利用目的での取引が支配的で、不動産の賃貸市場は成熟していないため、収益還元法を採用することは出来なかった。一方、当該地域周辺において規範性の高い別荘地の取引事例を多数収集し得たため、本件においては需要者の市場行動を反映し、規範性の認められる比準価格を採用し、周辺の標準地、基準地の価格動向、前年価格からの変動率に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 造成後相当な期間が経過しており適切な造成事例がないことから原価法の採用を断念した。別荘地目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。近隣地域は別荘地域で賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用も断念した。したがって、比準価格を重視し、更に周辺分譲住宅地の売買動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	由布院駅　北西方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	206.9 坪 (684 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	別荘、保養所が建ち並ぶ丘陵地の大規模別荘地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	別荘地管理諸規定
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由布市大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
標準地の範囲
東	140 m
西	230 m
南	250 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	別荘の敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ゴルフ場も含め約２２０万㎡の広さを有する高原の別荘地域。
街路	９ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	別荘地管理諸規定
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光地として人気の高い湯布院町内の別荘地域であり、中心部への接近性も比較的良好であるが、未だ残るコロナ禍の影響により別荘地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)由布市最大の別荘地域であり、企業用別荘地の売行きは近年の景気復調により堅調であったが、新型コロナによる影響から個人向別荘地の需要は弱いため地価は緩やかな下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の基幹産業である観光業はコロナ禍の影響を強く受け、観光客数は大幅に減少したが、行動制限の緩和により、今後に期待が寄せられている。 (2)新型コロナによる影響から先行き不透明な状況であり、個人消費は弱含みであり景況感の回復は鈍い動きとなっている。
地域要因
(1)品等及び管理の程度も良好な別荘地域であるが、未だ残るコロナ禍の影響により、別荘地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)法人向け別荘地の取引は概ね堅調であるが、個人向け別荘地については個人消費の停滞からやや低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,264 円／平米 4万545 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,514 円／平米 4万1,371 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,799 円／平米 3万9,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,669 円／平米 3万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,787 円／平米 3万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,188 円／平米 3万6,988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,076 円／平米 3万6,617 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,538 円／平米 3万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	由布Ｓ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川北字高原８９４番２００
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,091 円／平米 3万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	1万869 円／平米 3万5,933 円／坪
標準価格 平米 坪	1万563 円／平米 3万4,921 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情