路線価 (2023) 秋田県湯沢市田町2-241-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 湯沢市秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
価格時点	2023 年
駅名	湯沢駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	328万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	328万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円／坪 1平米 2万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、県南地区の商業地域で、特に湯沢市街地の商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、県内の法人及び湯沢市内に地縁的選好性を有する個人事業主等である。近年街路整備された既存商業地域であるが、新規出店もなく需要は少ない。商業地では業種により画地規模が多様で、需要の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、湯沢市を中心に、隣接市町に及ぶ商業地域及び商住混在地域等で、特に湯沢地区との代替競争関係が強い。需要者は、湯沢地区に地縁的選好性を有する法人や個人が中心である。核となる店舗がない当地域は、商圏人口の減少に加え、郊外型大型店舗への顧客流出等の影響を受け商況は低迷している。取引が少ない上、業種により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の商業施設が多い既存商業地域で、民間商業施設の賃貸事例が少なく、収集可能な賃貸事例にも限界があるため、収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の店舗等が多い既成商業地域で、賃貸物件への需要は少ない。又収集した賃貸事例は少ない上、賃貸条件等に想定要素も多いことから、収益価格は求めたものの資料の精度や説得力の面でやや劣る。比準価格は、広域的に事例を収集の上採用し求めたもので、市場性を反映した実証的価格として説得力があるものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ湯沢駅　南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗等が見られる国道背後の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湯沢市秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	21 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路整備された既存商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存商業地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における商業地需要は少なく、地価水準は新型コロナがある程度収束しても、中期的に下落傾向を継続する可能性が高い。 (2)県道沿いの既成商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。核となる店舗も無く商業集積度がやや劣り、郊外大型店舗に顧客が流出している為、商況は低迷しており、地価は今後も若干の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)湯沢市全体の人口世帯数は減少傾向。集落地区では高齢化過疎化が進行中。湯沢市街地でも商業地需要は少ない。 (2)商圏人口の減少に加え郊外大型店舗への顧客流出等により、既成商業地域は商況が低迷し、売買・賃貸とも低調な状況が続いている。
地域要因
(1)最近街路整備された湯沢市中心部の既存商業地域であるが需要は殆どない。地価水準が低く地価変動率は前年並み。 (2)街並みは整然としているが、核となる店舗がない為、郊外型大型店舗へ顧客が流出しており、商況は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公湯沢Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	湯沢市
地域	秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万592 円／平米 6万8,077 円／坪
推定価格 平米 坪	2万27 円／平米 6万6,209 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,277 円／平米 7万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公湯沢Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	湯沢市
地域	秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,284 円／平米 4万7,223 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,762 円／平米 6万2,027 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,918 円／平米 7万2,461 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調湯沢Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	湯沢市
地域	秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,945 円／平米 5万9,326 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,087 円／平米 7万9,632 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調湯沢Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	湯沢市
地域	秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,895 円／平米 5万5,855 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,413 円／平米 7万4,097 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,362 円／平米 8万541 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４調湯沢Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	湯沢市
地域	秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万903 円／平米 3万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,754 円／平米 6万5,307 円／坪
標準価格 平米 坪	2万926 円／平米 6万9,181 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情