路線価 (2023) 大分県由布市挾間町挾間字無田611-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 由布市大分県由布市挾間町挾間字無田６１１番４外
価格時点	2023 年
駅名	向之原駅 から 700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね旧挾間町の国道２１０号及び県道２７０号線沿いの商業地域、並びに大分市郊外部の幹線沿い商業地域である。需要者の中心は従来から同町に地縁性をもつ個人及び法人、並びに多店舗展開事業者である。商業地の供給は少ないため希少性が認められ、需給は概ね安定的である。なお、取引価格は規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は旧挾間町中心部周辺の路線商業地域及び大分市西部の商圏を同一とする商業地であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心で、近年の取引は自己所有を目的とした法人乃至店舗販売を目的とする不動産業者を中心に推移している。新型コロナによる影響から取引は減少している。中心価格帯は画地規模、形状等による需要動向の差から２，０００万円程度と思われるが画地規模等により幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存しているため原価法は採用できなかった。当該地域においては自用の店舗、事務所が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は低位に試算された。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年価格からの変動率にも十分留意し、さらに単価と総額との関連の適否を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の建物（商業店舗）目的の取引が主で、類似地域において信頼性の高い取引事例を収集しえた。当該地域は自用の事務所・店舗が中心であり、大分市の大規模店舗との競争により需要が弱まっていることから賃料水準は下落傾向にあるため収益価格は安価の試算となった。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌して、周辺市場の売希望価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	向之原駅　北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	126.1 坪 (417 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由布市大分県由布市挾間町挾間字無田６１１番４外
標準地の範囲
東	250 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	20 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２１０号の歩道整備が進捗中である。
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿線に形成された旧来からの商業地域であり、当該地域内においては店舗の閉鎖等も見られるものの、新規出店等も散見される状況であるため、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域であるが隣接する大分市側に大規模郊外型施設が建ち並んでおり、医大バイパス側にも大規模店舗があるため顧客減少が続いていたが、商業施設の新規出店があり地価は概ね横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)由布市挾間町は大分市のベッドタウンとして近年人口は増加基調にあり、当町中心部近郊において宅地開発も多く見られる等、宅地需要は堅調である。 (2)景気の動向が不安定であり、隣接する大分市への顧客流出があり、新規出店もあるが新型コロナによる影響から需要はやや弱含みである。
地域要因
(1)地域内においては店舗の閉鎖等も見られるものの、新規出店等も散見される状況であり、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)国道２１０号の歩道改良工事が行われており、一部供用開始がなされており、顧客誘引は弱いものの地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	由布Ｘ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字無田６１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,909 円／平米 13万8,551 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,115 円／平米 14万5,844 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,115 円／平米 14万5,844 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字無田６１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,879 円／平米 11万2,004 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,613 円／平米 11万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,344 円／平米 13万6,683 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ｘ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市挾間町挾間字無田６１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,696 円／平米 11万8,011 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,280 円／平米 11万6,636 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,395 円／平米 14万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情