路線価 (2023) 大分県由布市湯布院町川上字無田1535-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 由布市大分県由布市湯布院町川上字無田１５３５番６
価格時点	2023 年
駅名	由布院駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧湯布院町の観光客を対象とした商業地域一円である。主な需要者は地元の個人及び法人であるが、観光収益を目的とした県外からの資本導入もみられる。商業地の取引が限られるなか、規模や形状等による価格のばらつきが大きく、また購入者により事情が介在する等需要の中心となる価格帯は見出し難い。なお、行動制限の緩和により徐々に観光客は戻りつつあり、当該地域における商況は回復傾向にあるものと思料する。 (2) 同一需給圏は観光客を対象とした湯布院町中心部の商業地域及び駅前等の路線商業地域である。需要者の属性は地元の観光関連事業を行う個人及び法人であるが、全国的知名度から県外からの資本参入も見られる地域である。観光事業は新型コロナによる影響から国外観光客の激減は続くが国内観光客においてはやや復調の兆しが見受けられる。需要の中心価格帯は画地規模、形状等により把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存しているため原価法は採用できなかった。当該地域は由布市湯布町内において最も集客力があり、収益性の高い商業地域であるが、自己使用目的での取得が多く、収益物件としての取引はほとんど見受けられない。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 観光地で取引が少数のため採用した事例は少ないが採用した事例は信頼性が高い。賃貸物件の需要については観光地であり、全国の業者から引き合いがある地域ではあるが条件等が噛み合うものは少ない。賃貸事例については最新のものも採用した結果、収益価格は高めの試算価格を得たがこれは観光客の集客ルートによるものでやや特殊性がある。従って、比準価格に収益価格を関連付け、全国的観光地の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	由布院駅　北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	湯布院町中心部の土産物店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由布市大分県由布市湯布院町川上字無田１５３５番６
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	観光客の多い「湯の坪街道」沿い
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地域である湯の坪街道沿いの一角に位置し、行動制限の緩和により観光客は戻りつつあるほか、高い収益性を有する地域であり、潜在的な出店意欲は強いため、需要は底堅く推移するものと予測する。 (2)駅周辺の中心商業地域であるが、新型コロナによる影響から観光客が激減しているが、国内客は昨今の状況から旅行再開が見込まれており、賃貸需要も回復を先読みしているため概ね復調傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の基幹産業である観光業はコロナ禍の影響を強く受け、観光客数は大幅に減少したが、行動制限の緩和により、徐々に観光客は戻りつつある。 (2)新型コロナによる影響から観光客の大幅な減少があったが、国内旅行の回復基調の兆しが見受けられるものの先行き不透明である。
地域要因
(1)行動制限の緩和により観光客は戻りつつあるほか、希少性を有する地域であり、潜在的な出店意欲は強いため、需要は底堅く推移すると予測する。 (2)店舗の入れ替えは若干見受けられるが、観光客を中心とした商業地域であり新型コロナウイルスの影響も薄れつつあり需要は復調傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川上字無田１５３５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,245 円／平米 23万5,536 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,672 円／平米 23万6,948 円／坪
標準価格 平米 坪	19万111 円／平米 62万8,507 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	由布Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川上字無田１５３５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,366 円／平米 21万9,406 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,565 円／平米 20万6,840 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,939 円／平米 60万4,796 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ｓ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県由布市湯布院町川上字無田１５３５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,160 円／平米 32万4,517 円／坪
標準価格 平米 坪	19万973 円／平米 63万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情