路線価 (2023) 大分県国東市国東町鶴川字上水手269-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 国東市大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
価格時点	2023 年
駅名	杵築駅 から 31000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	626万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	621万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧国東町の住宅地域を中心に市内全域の住宅地域に及ぶ。特に、同圏域のうち住環境や利便性に優れた住宅地との代替性が高い。主な需要者は市内に居住する勤労世帯や子息の居住目的で購入する高齢者層が中心である。高齢化や人口減に加え、住宅地の人気が利便性の高い市南部の旧安岐町や旧武蔵町に移っており、劣後する旧国東町の住宅需要は低迷が続いている。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり１万円程度の水準と思量される。 (2) 同一需給圏は、旧国東町及び旧安岐町・旧武蔵町のうち旧町中心部周辺から近郊の住宅地域の範囲。需要者は、国東市内の勤労世帯が中心である。旧町の中心部周辺の利便性が良い地域が取引の大部分を占めているが、人口減少や高齢化により、全体的に需要は低調である。また、国東市の中でも需要者の選好性は、杵築市や別府市に近い旧安岐町・旧武蔵町が高く、旧国東町は、相対的に需要が弱い。総額が抑えられる中古物件では４００万円未満が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。また、周辺にアパートは存するが、近年新たなアパート建築は見られず、賃料水準や賃貸需要など、現下の市場環境においてはアパート投資の経済合理性が認められないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、近傍類似の地価公示標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した近時の事例等から得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、信頼性や代替性の高い取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した価格として適正に求められた。アパ－トも見られる住宅地域ではあるが、賃料及び賃貸需要が低水準であり、賃貸物件の建築を想定することは合理的ではないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、実需に基づく比準価格を標準とし、旧国東町内に存する標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	杵築駅　北東方
距離	31000 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅やアパートのほか空地も残る住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国東市大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
標準地の範囲
東	60 m
西	110 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	40 m
面積	480 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未利用地も見られるが、人口減や高齢化により開発圧力は低く、土地利用度の上昇は見込めない。選好性の高い市南部に比べ割高感も残っており、地価は、下落幅は縮小するものの下落傾向が継続すると予想される。 (2)旧国東町中心部周辺の住宅地域であるが、地域内に残る農地の宅地化は進んでおらず、現状程度で推移すると予測する。人口減少や高齢化の影響に加え割高感も相まって、地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内でも人口減や高齢化が顕著である。加えて、住宅需要が市の南部に移っており、市北部の住宅需要の縮小が継続している。 (2)国東市の人口減は大きく、高齢化率も高い中で、住宅需要は縮小しており、新設住宅着工戸数は低水準で推移している。
地域要因
(1)未利用地も多いが、人口減等を背景に開発圧力は弱く、既存住宅も建物の老朽化や空家の増加が見られる。地価は、下落傾向が継続している。 (2)周辺に農地が残るが、土地の利用形態に変化は見られない。住宅需要の中心が市南部に移る中で、割高感も相まって、地価の下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	国東Ｌ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,515 円／平米 4万1,375 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,290 円／平米 4万631 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,815 円／平米 4万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	国東Ｌ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,946 円／平米 2万2,963 円／坪
推定価格 平米 坪	1万288 円／平米 3万4,012 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,006 円／平米 4万2,998 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	国東Ｄ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,028 円／平米 5万2,989 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,365 円／平米 5万797 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,212 円／平米 4万3,679 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	国東Ｘ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字上水手２６９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,533 円／平米 2万4,904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万994 円／平米 3万6,346 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,493 円／平米 4万1,302 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情