路線価 (2023) 大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下120-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 国東市大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
価格時点	2023 年
駅名	杵築駅 から 30000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (1230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (1230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線沿いの商業地を中心に、市内全域の商業地域や商住混在地域に及ぶ。主な需要者は、出店目的の地元商店主やチェーン店等のフランチャイズによる出店を含む関係資本であるが、圏域内での出店は、コンビニエンスストアなどの一部の業態を除き極めて低迷している。このため、収益性の低い商業地は、住宅地に移行しつつある。市内商業地の取引は低迷しており、取引件数も極めて少ないため、取引の中心的価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、国東市の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接する杵築市・豊後高田市の商業地域及び商住混在地域を含む範囲。需要者は、店舗利用を目的とする地元の個人経営者や法人が中心であり、県内で店舗展開を行う法人も考えられる。国東市内では、旧町中心部やその周辺の幹線道路沿いが需要の中心であるが、人口減少や高齢化が進む中で、商業地の需要は停滞している。取引価格は画地条件等により様々なため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。また、一部に賃貸物件は存するが、近年新たな建築等は見られず、賃料水準や賃貸需要など、現下の市場環境においては賃貸用不動産に対する投資の経済合理性が認められないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、現下の市場実態を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域の類似性や代替性を有する取引事例を採用して試算しており、一定の相場観のある価格が求められた。店舗兼共同住宅等も僅かに見られる商業地域ではあるが、賃料及び賃貸需要が低水準であり、賃貸物件の建築を想定することは合理的ではないため、収益還元法の適用を断念した。自用目的での取引が中心であるため、実需に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	杵築駅　北東方
距離	30000 m
土地の状態
土地面積	372.1 坪 (1230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	国東市大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	110 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅の敷地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成２８年３月に市役所新庁舎が隣接地に完成
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市庁舎の移転に伴い国東地区の商業中心となった。コンビニ等の収益性の高い業種を除き出店等の動きは鈍く、現状程度で推移すると予測される。商業地需要は低迷しており、地価は、下落傾向が継続すると予想される。 (2)旧国東町中心部に位置する国道沿いの商業地域であり、市内では競争力が高いが、人口減少や高齢化が進行する中で、商業収益性は低下しており、割高感も相まって、地価の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（低層の店舗兼住宅の敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減、高齢化や地域経済の低迷に加え、金利上昇圧力も高まっており、市内での商業施設への投資については一層慎重さを増している。 (2)大分空港の宇宙港としての利用に期待はあるものの主だった動きは今のところ見受けられず、人口減少や高齢化の進行により、需要は減退している。
地域要因
(1)市役所の新庁舎の竣工により、商業中心となった。コロナ禍の影響は小さいが、店舗の出店状況は低調である。地価も、下落傾向が継続している。 (2)市役所に隣接する立地性から競争力は高いが、地域経済が衰退傾向にある中で、需要が弱く、割高感も相まって、地価の下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	国東Ｌ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,633 円／平米 4万5,071 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,825 円／平米 5万8,929 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,329 円／平米 8万7,044 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	国東Ｄ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	国東市
地域	大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,670 円／平米 5万5,111 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,725 円／平米 8万5,047 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,236 円／平米 7万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,516 円／平米 7万4,438 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,060 円／平米 8万6,154 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後高田Ｙ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,026 円／平米 4万9,676 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,096 円／平米 5万9,825 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,888 円／平米 8万5,586 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情