路線価 (2023) 大分県速見郡日出町字三ノ丸2669-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 速見郡日出町大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
価格時点	2023 年
駅名	暘谷駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	953万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	956万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円／坪 1平米 3万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日出町内の住宅地域一帯。需要者の中心は町内居住者だが、隣接市への交通アクセスが良好なため町外からの転入も見られる。近隣一帯は町中心部の古くからの住宅地域で新規の宅地開発は見られず、市場への供給は中古物件が中心である。郊外の新規分譲地価格の高騰により地価水準に割安感も生まれ、生活関連施設への接近性が良好な立地環境も相俟って市場は安定している。近隣地域及び周辺では土地で１０００万円程度が取引の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は標準地より概ね東方１．５ｋｍ、西方３ｋｍ、北方１．２ｋｍに及ぶ範囲と判定した。需要者は町内在住で、通勤利便・居住環境に着目して戸建住宅取得を目的とする３０～５０歳代の中堅所得のファミリー層が中心となる。人口は減少基調に転じ、需要の先食いも懸念されるが、好調な分譲住宅等の新規販売価格に牽引され地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は、土地価格で５００～１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。自用目的の取引が中心で、意思決定において市場性が判断要因となる住宅地域につき比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、町内の他の標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内において住宅使用目的で信頼性の高い取引事例を収集した。賃貸市場においては節税対策の低層アパート等が主で、地価に見合った賃料水準にはなく収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	暘谷駅　南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	速見郡日出町大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
標準地の範囲
東	50 m
西	160 m
南	0 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部の古くからの住宅地域である。郊外の新規分譲地価格の高騰により地価水準に割安感も生まれており、生活関連施設への接近性が良好な立地環境も相俟って、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)日出町の中心市街地に近い旧来からの住宅地域。周辺の取引は少ないが、行政機関や公共施設、金融機関に近いことから潜在需要が見込まれ、地価は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会増が見られるも人口は減少基調。高齢化率も県平均に比べ低いが、上昇が続く。新設住宅着工数は、前年比で増加。 (2)宅地需要は堅調で、ミニ開発等が継続している。人口は減少基調に転じ、需要の先食いも懸念されるが、新規販売価格に牽引され地価は上昇基調。
地域要因
(1)郊外の新規分譲地価格の高騰により地価水準に割安感も生まれており、生活関連施設への接近性が良好な立地環境も相俟って市場は安定している。 (2)地域要因に特段の変更はない。周辺の取引は少ないが、行政機関や公共施設、金融機関に近いことから、地価水準は堅持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日出Ｇ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,965 円／平米 12万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,150 円／平米 12万2,818 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,756 円／平米 11万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日出Ｇ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,722 円／平米 8万1,731 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,022 円／平米 8万2,723 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,003 円／平米 11万9,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日出Ｐ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,643 円／平米 14万7,590 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,822 円／平米 14万8,182 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,470 円／平米 12万570 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字三ノ丸２６６９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,945 円／平米 8万9,080 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,080 円／平米 8万9,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,820 円／平米 11万8,421 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情