路線価 (2023) 大分県速見郡日出町字中ノ町2564-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 速見郡日出町大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
価格時点	2023 年
駅名	暘谷駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	861万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	863万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円／坪 1平米 4万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日出町内の商業地域一帯。需要者の中心は地元の個人事業者である。近隣一帯は個人経営の小規模店舗が中心で、多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等はないが、地域内に町役場や金融機関が立地することで繁華性が維持されており、また、背後住宅地の地価上昇が波及していることから市場は概ね安定している。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では２２０㎡程度の画地で９００万円前後が取引の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は日出町内の商業地域全域となる。中心となる需要者は日出町及び周辺市町の中小事業者等と判断した。町役場を中心とした旧来からの商業地域である。商業中心は区画整理後の商業地に移っており、周辺の商業地取引は少ない状況が続いているが、背後住宅地の地価上昇による地価の底上げもあり、地価は微増傾向。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は４万円／㎡前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、町内の他の標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。近隣地域における既存店舗は空室が多くみられ、新規の賃貸物件は居住系が中心で収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	暘谷駅　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	速見郡日出町大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
標準地の範囲
東	220 m
西	120 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗が建ち並ぶ町中心部の旧来からの商業地域である。地域内に町役場や金融機関が立地することで繁華性が維持されており、背後住宅地の地価上昇が波及していることから地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)町役場周辺で、旧来からの地場中小事業者により形成された商業地域である。周辺での商業地取引は見られないが、背後住宅地の地価上昇による地価の底上げが予想され、地価は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用者所得の増加、行動制限の解除により、個人消費は全体として持ち直している。有効求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の動きが見られる。 (2)現状で事業拡大を考える地場事業者等は乏しく、現状維持。背後住宅地の地価上昇の波及により地価が底上げされている。
地域要因
(1)地域内に町役場や金融機関等が立地することで繁華性が維持されており、背後住宅地の地価上昇が波及し、市場は概ね安定している。 (2)地域要因に特段の変更はない。周辺には、行政機関や公共施設、金融機関が立地することから、背後住宅地の地価上昇により地価が底上げされている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,620 円／平米 13万7,596 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,828 円／平米 13万8,283 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,682 円／平米 14万1,107 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,363 円／平米 9万462 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,826 円／平米 8万8,687 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,392 円／平米 13万230 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日出Ｒ２２公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,406 円／平米 11万3,746 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,406 円／平米 11万3,746 円／坪
標準価格 平米 坪	4万54 円／平米 13万2,419 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日出Ｐ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字中ノ町２５６４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万928 円／平米 10万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,660 円／平米 12万7,810 円／坪
標準価格 平米 坪	4万997 円／平米 13万5,536 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情