路線価 (2023) 大分県速見郡日出町字平早水3889-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 速見郡日出町大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
価格時点	2023 年
駅名	暘谷駅 から 480m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,340万 円 (1570 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,340万 円 (1570 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円／坪 1平米 5万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日地町内の商業地域一帯及び隣接市の郊外幹線道路沿い商業地域一帯。需要者の中心は店舗立地を目的とする県内外の法人である。近隣一帯は、国道沿線、暘谷駅北口周辺と共に町の中心商業地域を形成し、現状では新規出店等は見られないが繁華性の高いエリアであるため、市場は安定している。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣周辺では１５００㎡程度の画地で８５００万円前後が取引の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は日出町内の商業地域全域及び別府市北部の路線商業地域まで含む圏域と判断した。中心となる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。コロナ禍の影響もあり周辺の取引は少ないが、近時においては交通量が多い路線商業地の取引がみられている。周辺住宅地の地価の上昇から、商業地需要は底堅い。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は４～５．５万円／㎡程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集した。店舗・事務所等に対する賃貸市場の需要は日出町にあっては弱く、投資に見合った賃料水準にない為、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	暘谷駅　北方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	474.9 坪 (1570 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	速見郡日出町大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	210 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	44 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理地区
街路	２０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理地区内に位置する商業地域で、国道沿線、暘谷駅北口周辺と共に町の中心商業地域を形成する。画地規模が大きく市場の動きは弱いが、背後住宅地の地価上昇が波及し、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)区画整理された日出町の中心的な商業地域である。現状で事業拡大を考える地場事業者等は乏しいが、背後住宅地の地価上昇の波及により地価の底上げが予想され、地価は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用者所得の増加、行動制限の解除により、個人消費は全体として持ち直している。有効求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の動きが見られる。 (2)現状で事業拡大を考える地場事業者等は乏しく、現状維持。背後住宅地の地価上昇の波及により地価が底上げされている。
地域要因
(1)新規出店等は見られないが、町の中心商業地域を形成し繁華性の高いエリアであるため、市場は安定している。 (2)地域要因に特段の変更はない。周辺住宅地の取引は依然として継続しているが、周辺での商業地取引は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,620 円／平米 13万7,596 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,828 円／平米 13万8,283 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,995 円／平米 18万5,119 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,363 円／平米 9万462 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,826 円／平米 8万8,687 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,097 円／平米 16万8,927 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日出Ｒ２２公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,406 円／平米 11万3,746 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,406 円／平米 11万3,746 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,689 円／平米 17万4,190 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日出Ｐ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県速見郡日出町字平早水３８８９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万928 円／平米 10万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,660 円／平米 12万7,810 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,104 円／平米 17万5,562 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情