路線価 (2023) 大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山185-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 玖珠郡玖珠町大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
価格時点	2023 年
駅名	豊後森駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町中心部周辺の国道２１０号沿線を中心とする幹線道路沿線から豊後森駅前にかけて形成された商業地域である。需要者の中心は玖珠町内又は県内の法人又は個人事業主であるが、背後人口の減少が進んでおり、出店余地も少ないため取引はほとんどない。取引水準は利用目的、規模によってまちまちであり、また、取引自体が極端に少ないことから中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は概ね町内の商業地域のみならず、隣接市町の商業地も含めた広範囲に及ぶものと判断する。需要者の中心は当該地域に地縁を有する者のほか、商業用地取得を目的とした法人等である。町内においては人口、高齢化率ともに悪化が進行しており購買力は衰退の一途をたどっているため、店舗等の出店意欲は弱く、町内での商業地取引はほとんど見られない。中心となる価格帯は見出しがたいが、近年は４万円／㎡以下の取引がほとんどである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき、原価法は適用できなかった。自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱く、賃料も低額であるため収益価格は低位に試算された。主たる需要者は代替不動産との価格差を有力な指標として取引を決定する傾向があるため、自用物件の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益価格は賃料水準が低い事から低位に試算され、建物想定の多様性の観点からもコロナ禍の影響の不確実性からも信頼度は低い。一方、取引事例については他市を含めた事例収集とならざるを得なかったものの、適切に比準し得ており比準価格の相対的信頼性は高い。以上、本件においては相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊後森駅　南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	156.7 坪 (518 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玖珠郡玖珠町大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２１０号沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域経済の低迷から近年は新規出店が見受けられず、既存テナントの空室も長期化するなど、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)ロードサイドにおいてはすでに市場は飽和状態にあり、出店余地も少ないため取引はほとんどなく背後人口の減少も進んでいる。中心部の基幹店舗の閉店に象徴されるように、店舗閉鎖の動きが加速する懸念がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は不透明であるが、生産年齢人口の減少が著しく、国道沿線をはじめ空き店舗が多く見受けられる。 (2)既存商店街の衰退は著しく、商業集積のあるロードサイドにおいても既に飽和状態にあることから新規出店は見られず、市場は弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、地域北方の商業地ではスーパーが令和元年末に自己破産により閉店し、その跡地にコンビニがオープンした。 (2)商業地は市場規模として飽和状態で出店余地も少ないため取引はほとんどない。背後人口の減少により閉鎖店舗が増加し、地価下落は加速しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	玖珠Ｘ２１調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,838 円／平米 9万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,298 円／平米 12万6,613 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,756 円／平米 15万1,269 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	玖珠Ｘ２０調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,701 円／平米 7万5,050 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,475 円／平米 7万996 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,656 円／平米 8万1,513 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	玖珠Ｉ２０公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万566 円／平米 6万7,991 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,117 円／平米 10万6,179 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,372 円／平米 12万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	玖珠Ｘ２０公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,645 円／平米 7万1,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万281 円／平米 6万7,049 円／坪
標準価格 平米 坪	2万281 円／平米 6万7,049 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情