路線価 (2023) 宮崎県宮崎市鶴島2-154-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎中心部の大淀川北部に存する住宅地域である。需要の中心は、宮崎中心部に就労する個人が多く、圏外からの転入者も時折見られる。当該地域は、市中心部に近接しているため利便性が高く、需要も堅調であるため地価は安定している。中心となる土地の価格帯は１，５００万円前後、中古住宅では２，０００万円前後、新築住宅では３，０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は宮崎市中心部及び近郊の住宅地域で、小戸小学校区内は特に牽連性が強い。需要者の中心は自己居住用として取得する個人である。市役所や繁華街へのアクセス性等、極めて高い利便性を誇るが、より居住性や品等の高い地域の引合いが強いため市場での成約価格帯も弱含みのものが目立つ。中心となる価格帯は、坪当たり２５万前後、新築戸建で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を主体に共同住宅も散見される地域であるが、自己所有目的の取引が大半である。居住の快適性が重視される住宅地域にあって、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することは現実的ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は自己居住用住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか公共建物も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮崎市中心部に位置する区画整然とした利便性の高い住宅地域である。需要は安定しており、地価は今後も横ばいで推移するものと予想される。 (2)宮崎市役所の徒歩圏内に形成された中心部住宅地域。高い利便性を維持する一方、需給停滞気味の現状から、地価は横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばい、鶴島全体も同様だが、２丁目に関しては人口、世帯数共に増加している。
地域要因
(1)市街地への接近性が高く、利便性の良い住宅地として、一定数の需要があるため、地価は横ばいで推移している。 (2)利便性その他の地域要因に変化はなく、地価も横ばいにて推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,841 円／平米 24万4,118 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,132 円／平米 26万1,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,132 円／平米 26万1,610 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,364 円／平米 24万9,153 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,962 円／平米 27万966 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,497 円／平米 27万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,714 円／平米 25万310 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,697 円／平米 29万3,232 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,697 円／平米 29万3,232 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,913 円／平米 24万7,662 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情