路線価 (2023) 秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路64-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 鹿角市秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
価格時点	2023 年
駅名	十和田南駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	399万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	399万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円／坪 1平米 1万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は十和田毛馬内・錦木等の住宅地域。需要者の中心は当地区に地縁的選好性を有する居住者が多い。毛馬内地区では土地区画整理事業が完了し、県営の大規模分譲住宅地もあり供給は多いが、人口減少や高齢化により需要は少なく、需給のバランスが崩れている。土地は４００㎡で４５０万円程度、新築の戸建住宅は２０００～２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は鹿角市を中心とした住宅地域であり、代替性が強いと認められるのは、十和田地区の住宅地域である。中心となる需要者は、鹿角市、小坂町等に勤務する一次取得者である。区画整然とした街並みが形成され、毛馬内商店街への接近性にも優れているが、住宅需要は減少する状況が続いており、周囲には未だ、多くの空地や農地が残されている。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円、新築戸建は総額２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益物件が存在しない古くからの既成住宅地域である。賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。他方、採用した取引事例は十和田地区に存するものであり、市場性を反映した比準価格は信頼性が高いと思料する。よって、本件評価においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ十和田南駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に農地が混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿角市秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	毛馬内商店街の北側に位置しており、地域の南側から宅地化が進んでいる。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未だ畑が多く見られ、地価水準も低位にあることから一般住宅等が増加していくと思われるが、宅地需要が減退しているので進展の程度は緩慢なものと思われる。よって、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)令和４年８月豪雨の影響で、鹿角花輪～大館駅間の運転休止の状態が続いている。自家用車の利用が一般的な地域であるが、ＪＲ線の長期間の運休は地域の衰退傾向に影響を及ぼし、今後も地価の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進行等により住宅地需要は減退しているが、地価水準が低いために下落幅は小さい。 (2)鹿角市の人口は減少傾向を続けている。立地条件の劣る地域や外縁地域には過疎化が顕著な地域が多く、空家・空地が目立つ状況にある。
地域要因
(1)土地区画整理事業施行区域であるため、現況が畑である宅地見込地の供給が多い。 (2)毛馬内地区中心部に近い住宅地域であるが、住宅への需要は減少傾向にある。県外居住者の相続も地価下落の一因となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公鹿角Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,175 円／平米 2万7,027 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,002 円／平米 3万6,373 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,002 円／平米 3万6,373 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公鹿角Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,161 円／平米 3万286 円／坪
推定価格 平米 坪	1万265 円／平米 3万3,936 円／坪
標準価格 平米 坪	1万726 円／平米 3万5,460 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調鹿角Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,408 円／平米 5万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,777 円／平米 5万2,159 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,142 円／平米 3万6,835 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調鹿角Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,089 円／平米 2万3,436 円／坪
推定価格 平米 坪	8,949 円／平米 2万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	1万516 円／平米 3万4,766 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情