土地 ＞ 路線価格 ＞
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 宮崎県宮崎市宮崎駅東3-4-7 坪・平米

2023
路 線 価
宮崎県 宮崎市
宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７ (宮崎)
  • 周辺状況： 住宅地 (一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
  • 宮崎駅 から 520m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万4,726 円
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万1,000 円
１平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
価格時点 2023 年
駅名 宮崎駅 から 520m
路線価
1坪当たり 1坪 23万4,726 円
1平米当たり 1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
1,070万 円
(115 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万8,119 円
1平米 9万3,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
1,070万 円
(115 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 30万8,119 円／坪
1平米 9万3,200 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線宮崎駅東口を中心とした市中心部への接近性に優れた住宅地域である。需要者の中心は宮崎市居住者が大半を占める。近年宮崎駅西口の再開発事業により大型店舗が開業したことに加え、東口においても宮崎駅東通線の整備が進んでおり、さらに生活利便性が向上している。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は当市中心部及び近郊の住宅地域で、主たる需要者は宮崎市に居住し就労する個人である。昨今の駅前再開発により再注目を集める駅周辺の住宅地域で生活利便施設の充実度及び居住性共に高く、地価の上昇余地も残る。駅東における戸建エリアは局所的で市場への物件放出は極めて限定的なため取引は稀である。市場での価格帯は土地については同規模で１，５００万円程度、新築の戸建物件については３，０００万円程度が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は戸建住宅のほか共同住宅も混在する地域であるが、近隣地域内は小規模画地の割合が高い。そのような画地については自己所有目的の取引が大半であり、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、収益物件を想定することは現実的ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 住環境を同じくする周辺住宅地域等より選択した取引事例を用いて、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別性及び法令上の規制を勘案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設 宮崎駅　北東方
距離 520 m
土地の状態
土地面積 34.8 坪 (115 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 南
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無（記載無含）
側道等接面状況 記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道 有
ガス 有
下水道 有
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1 駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
標準地の範囲
東 15 m
西 70 m
南 30 m
北 10 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 10 m
面積 120 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１ 駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２ その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮崎駅東口に近接する住宅地域であるが、近年、西口の再開発事業により大型店舗が開業する等、利便性はさらに向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(2)ＪＲ宮崎駅に近接する利便性の高い住宅地域である。熟成感が高く供給は限定的で希少性の高い地域であることに加え駅前再開発による注目度も高いことから、地価は上昇傾向にて推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 30万8,119 円
1平米 9万3,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 30万8,119 円
1平米 9万3,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
 		1坪 30万8,119円
1平米 9万3,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年
 		1坪 30万3,491円
1平米 9万1,800円
　
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
 		1坪 30万8,119円
1平米 9万3,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年
 		1坪 30万3,491円
1平米 9万1,800円
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。

(2)宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいで推移しているが、宮崎駅東３丁目は人口、世帯数共に増加している。
地域要因
(1)宮崎駅東通線の整備が進んでおり、周辺の幹線沿いに新規出店が見られ、利便性が向上している。

(2)昨今注目を集めるＪＲ宮崎駅背後の住宅地域である。地域的な変化はないが、供給が少なく希少性の高いエリアであるため、地価は上昇傾向にある。
個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号 1220445201
比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
8万1,703 円／平米
27万110 円／坪
推定価格 平米
坪
8万1,703 円／平米
27万110 円／坪
標準価格 平米
坪
9万1,493 円／平米
30万2,476 円／坪
査定価格 平米
坪
9万4,200 円／平米
31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 160 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号 1220645201
比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
8万3,628 円／平米
27万6,474 円／坪
推定価格 平米
坪
8万1,988 円／平米
27万1,052 円／坪
標準価格 平米
坪
9万2,747 円／平米
30万6,622 円／坪
査定価格 平米
坪
9万5,500 円／平米
31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 70 ％
基準容積率 100 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1 北
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号 1211045201
比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
8万5,711 円／平米
28万3,361 円／坪
推定価格 平米
坪
8万3,215 円／平米
27万5,109 円／坪
標準価格 平米
坪
8万9,382 円／平米
29万5,497 円／坪
査定価格 平米
坪
9万2,100 円／平米
30万4,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 南
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号 1211145201
比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
8万2,917 円／平米
27万4,124 円／坪
推定価格 平米
坪
8万7,373 円／平米
28万8,855 円／坪
標準価格 平米
坪
8万8,345 円／平米
29万2,069 円／坪
査定価格 平米
坪
9万1,000 円／平米
30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 70 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号 1220545201
比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目４番７
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
8万4,323 円／平米
27万8,772 円／坪
推定価格 平米
坪
8万4,323 円／平米
27万8,772 円／坪
標準価格 平米
坪
9万573 円／平米
29万9,434 円／坪
査定価格 平米
坪
9万3,300 円／平米
30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 南
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加