土地路線価格
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路線価 (2023) 宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625 坪・平米

2023
路 線 価
宮崎県 宮崎市
宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番 (宮崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅と農家住宅が混在する市道沿いの地域)
  • 佐土原駅 から 3500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
価格時点 2023
駅名 佐土原駅 から 3500m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
664万
(588 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
664万
(588 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万7,358 円/坪
1平米 1万1,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、佐土原町東上那珂地区を中心に、佐土原町及び旧宮崎市北部の市街化調整区域内の住宅地域を圏域とし、需要者は、地元地縁性を有する者が中心となる。近隣地域は、一般住宅、農家住宅の混在する地域であるが、市街化調整区域に位置することもあり、地域要因に変化は見られず、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引の価格帯がまちまちであり、具体的に見出せない状況にある。

(2) 同一需給圏は、佐土原町を中心とする宮崎市北部の住宅地域一円である。需要者は地縁性のある個人がほとんどで、圏外からの流入者は少ない。周囲には開発可能な農地等も多く残るものの、特段の宅地分譲・開発等は見られず、一方、需要も低調で、需給バランス自体は比較的安定して推移している。取引自体が非常に少ないため、散見される取引価格は個別事情を反映してバラツキが見られ、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準価格からの検討を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(2) 戸建住宅、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は周辺にほとんど見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 佐土原駅 西方
距離 3500 m
土地の状態
土地面積 177.9 坪 (588 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅と農家住宅が混在する市道沿いの地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 0
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 0
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
標準地の範囲
150 m
西 100 m
50 m
200 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 20 m
面積 600 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特になし
街路 10m 市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 0
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 0
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市街化調整区域にある住宅地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。

(2)農家住宅、一般住宅を中心とする住宅地域で、需要も限定的であるものの、新規供給も低調であることから、低位ながらも需給は比較的安定的で、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 3万7,358
1平米 1万1,300
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) 宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んでいる。

(2)税制や低金利による後押しにより一定の住宅地需要は認められるが、立地条件等の相違による需要の強弱は地区によりバラツキが見られる。

地域要因
(1) 地域要因に変化は見られず、安定的に推移するものと思われる。

(2)地域内に特段の変動要因はなく、周辺地域で小規模な宅地供給が見られるなか、需給は安定的で、地価は概ね横這いである。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1220745201
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万8,414 円/平米
6万877 円/坪
推定価格 平米
1万9,181 円/平米
6万3,412 円/坪
標準価格 平米
1万1,936 円/平米
3万9,460 円/坪
査定価格 平米
1万1,900 円/平米
3万9,341 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 3.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1210945201
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万4,405 円/平米
4万7,623 円/坪
推定価格 平米
1万4,123 円/平米
4万6,691 円/坪
標準価格 平米
1万1,380 円/平米
3万7,622 円/坪
査定価格 平米
1万1,400 円/平米
3万7,688 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1220745201
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮崎県
市区町村 宮崎市
地域 宮崎県宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万2,500 円/平米
4万1,325 円/坪
推定価格 平米
1万2,376 円/平米
4万915 円/坪
標準価格 平米
1万715 円/平米
3万5,424 円/坪
査定価格 平米
1万700 円/平米
3万5,374 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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