路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字恒久字草葉1039 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
価格時点	2023 年
駅名	田吉駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ日南線田吉駅の西方に外延的に広がる住宅地域の圏域。需要者の中心は宮崎市居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は少ない。同一需給圏において開発分譲による宅地供給は、散見される程度である。土地は１５００万円前後、戸建物件は２５００万円～３０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、宮崎市南部を中心に形成される住宅地域である。需要者の大半を市内居住者が占め、圏外からの転入者はあまりみられない。幹線背後に位置する住宅地域で利便性は高く、地価は安定的に推移している。取引の主要な価格帯については、面積３００㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、宮崎市南部の戸建住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域である。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。共同住宅が散見されるが、賃料水準が低廉なため、収益価格は低位に求められた。したがって、試算価格の調整に当っては、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は一般住宅のほか事業所等もみられる地域であるが、総じて自用目的の取引が多く、類似性を有する不動産の取引価格を指標に地価水準が形成されていることから、比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、収益価格は参考に留め、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田吉駅　西方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	250 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	26 m
面積	470 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅のほか事業所も見られる、低層住宅地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価水準は、底堅く推移している。 (2)当該地域は、一般住宅のほかに事業所等もみられる住宅地域である。通行量の多い幹線道路の背後に位置するため利便性が高く、需要は安定していることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。宮崎市の不動産市場への影響が懸念される。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)宮崎市の一般住宅と、事業所等が混在する住宅地である。土地需要もあり、地域要因には特段の変化はない。 (2)当該地域は一般住宅のほか事業所等がみられる住宅地域で、需要は安定しているため、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,274 円／平米 16万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,522 円／平米 17万332 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,522 円／平米 17万332 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,115 円／平米 16万2,374 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211145201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,640 円／平米 16万4,110 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,640 円／平米 16万4,110 円／坪
標準価格 平米 坪	5万141 円／平米 16万5,766 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字草葉１０３９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,723 円／平米 15万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,407 円／平米 15万116 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,734 円／平米 16万4,421 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情