路線価 (2023) 宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越20732-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
価格時点	2023 年
駅名	佐土原駅 から 720m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、佐土原町下田島地区を中心に、佐土原町の広域的な住宅地域を圏域とし、需要者は、佐土原町居住者が大半を占める。近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変化は見られないが、高台の住宅地として需給は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地については、１，０００万円～１，２００万円程度、新築戸建て住宅では、２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、佐土原町を中心とする宮崎市北部の住宅地域一円である。需要者は佐土原町居住者ないしは佐土原町に地縁性がある個人が中心である。高台の成熟した住宅団地に該当し、周辺地域における宅地供給は転居等に伴うものが中心で、災害に対する安全性や生活利便施設への接近性に優れる立地条件から需要は底堅い。なお、土地は３００㎡程度で１，２００～１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円前後が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は、容積率が低く、実現性の高い建物想定が困難なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年標準価格からの検討を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の戸建住宅が連たんする住宅地域で、指定容積率１００％と高度利用の可能性にやや乏しい第一種低層住居専用地域の規制を受けるため、周辺の利用状況や経済合理性の観点から賃貸住宅の経営を想定することが妥当ではないと判断し、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐土原駅　北西方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	170 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に変化は見られないが、高台の住宅地として需要が見込まれ、地価は堅調に推移すると予測される。 (2)佐土原町中心部にほど近い高台の住宅団地で、地域内に特段の変動要因はないものの、堅調な需要が認められることから、地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んでいる。 (2)税制や低金利による後押しにより一定の住宅地需要は認められるが、立地条件等の相違による需要の強弱は地区によりバラツキが見られる。
地域要因
(1)　地域要因に変化は見られないが、近隣地域周辺の住宅地需要は堅調である。 (2)生活利便施設への接近性に優れ、災害に対する安全性もあり、底堅い需要が認められるため、地価はやや強含みの状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,167 円／平米 17万2,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,168 円／平米 16万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,627 円／平米 14万4,231 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,114 円／平米 13万5,923 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,429 円／平米 14万270 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,638 円／平米 13万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220145201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,850 円／平米 11万5,214 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,850 円／平米 11万5,214 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,291 円／平米 13万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,818 円／平米 10万8,496 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,493 円／平米 10万7,422 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,287 円／平米 13万6,495 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情