路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字熊野字椿山11006-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
価格時点	2023 年
駅名	木花駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	812万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	812万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大淀川以南で、宮崎市南部に存する既成住宅地域である。主たる需要者は宮崎市中心部に通勤・通学する等の生活拠点がある、３０～４０代の子育て世帯が中心になるものと考えられ、県外からの移住者も考えられる。当該地域における不動産の取引は少ない状況にあるが、概ね土地は、３００㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後の取引が散見される状況にある。 (2) 同一需給圏は宮崎市南部に位置した既成住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的とした宮崎市内の勤労者世帯で、圏外からの転入者はほとんど見られない。当該地域近郊にはスーパー、銀行等の生活利便施設が集積しており、住環境の良好な住宅地域で、住宅地の需要は安定的である。市場の中心となる価格帯は土地９００万円程度、新築戸建住宅は２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域には、低層の集合住宅等も見られるものの、一般住宅が多く建ち並び、第一種低層住居専用地域のため、取引の中心も自己の住宅目的となっており、収益性に着眼をおいての地価の形成はなされておらず、またそのため、適正な賃料を求めることが困難であったため、収益価格の試算は断念した。したがって、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は一部共同住宅も散見されるが、地域の標準的使用及び公法上の規制等から共同住宅等の収益物件を想定することは現実的ではないと判断し、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は自己使用目的の取引が中心であり、市場参加者は実際の取引価格水準を指標に価格を決定することが通常と判断される。以上より、比準価格を標準とし、不動産市場動向を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木花駅　南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅の中に共同住宅等も見られる既成住宅地域で、生活利便性は比較的良好であるものの、取引は少ない状況。地域要因の変動は認められず、しばらく地価は横ばいで推移するものと思料する。 (2)当該地域は戸建住宅、共同住宅等を中心とした既成住宅地域で、価格形成要因に格別の変動は見られない。価格水準は当面、横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳しいが、観光業等の回復により明るさもある。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極化が生じている。 (2)市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。地価は横ばいで推移するものと思料する。 (2)当該地域近郊にはスーパー、銀行等の生活利便施設が集積しており、住環境の良好な住宅地域で、住宅地需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万298 円／平米 10万165 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,043 円／平米 11万2,546 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,994 円／平米 9万9,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,389 円／平米 11万6,996 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,159 円／平米 11万2,930 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,685 円／平米 11万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,827 円／平米 12万1,750 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,604 円／平米 9万7,871 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,175 円／平米 11万2,983 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,473 円／平米 12万580 円／坪
標準価格 平米 坪	3万805 円／平米 10万1,841 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情