路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字恒久字横町5009-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
価格時点	2023 年
駅名	南宮崎駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市中心部の大淀川以南に存する住宅地域である。需要者の中心は宮崎市南部の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。既存の古い住宅地であるが、市南部中心地に近接しており、利便性は良好であり、需給は概ね安定している。土地は３００㎡程度で１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は宮崎市の南部一円に形成される既成住宅地域で、需要者は宮崎市に居住し就労する個人と思われる。鵬翔高校至近、宮交シティをはじめとする各種店舗等を生活圏に持つ地域だが、当市南部における戸建需要は大規模住宅団地を筆頭に恒久、城ケ崎地区が牽引する状況にあるため当地域は空洞化がみられる。市場での価格帯は３００㎡前後の土地が１，５００万円程度、新築の戸建物件については３，０００万円前後が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では、自己所有地の活用等を目的として建てられた古くからの賃貸物件が多く、収益性を反映した地価形成はなされていないことから、収益価格は試算しなかった。価格の決定にあたっては、市場性の観点から求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする周辺住宅地域より選択した取引事例を用いて、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、本件対象標準地に係る需要者は市場における価格水準を重視し、収益性を思考しないため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南宮崎駅　南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	153.1 坪 (506 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	200 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市南部の一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、周辺の土地利用に大きな変化はないが、周辺にショッピングモール等の商業施設があるため利便性が高く、地価は安定的に推移していくものと予測される (2)宮崎市南部、ＪＲ南宮崎駅に近い従前からの住宅地域である。価格形成要因に特段の変化は見られず、現状を維持しつつ安定的に推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内の経済には回復の兆しが見られる。一方地方部においては依然として厳しい経済状況が続いている。 (2)宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいで推移しているが、大字恒久の人口は減少、世帯数は若干増加している。
地域要因
(1)駅や市中心部への接近性が比較的良好で、需要も安定しており、地価は横這いで推移している。 (2)当市南部の既成住宅地域で地域的に特段の変化はない。周辺地域へ需給が分散しており、空洞化がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万123 円／平米 19万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	6万792 円／平米 20万978 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,650 円／平米 17万755 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,076 円／平米 16万8,857 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万917 円／平米 16万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,990 円／平米 15万8,655 円／坪
標準価格 平米 坪	5万622 円／平米 16万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,974 円／平米 16万1,908 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,014 円／平米 15万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,303 円／平米 17万2,914 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字横町５００９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,248 円／平米 14万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,361 円／平米 14万6,657 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,583 円／平米 17万533 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情