路線価 (2023) 秋田県鹿角市花輪字中花輪12-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 鹿角市秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
価格時点	2023 年
駅名	鹿角花輪駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ花輪線鹿角花輪駅を中心とする花輪の商業地域。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は花輪地区に地縁的選好性を有する個人事業者である。他地域の大型店に顧客が流出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強い一方で、需要は全般的に弱く、店舗の閉鎖も見られ、需給のギャップが顕著である。このような状況下では中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は鹿角市内のうち花輪地区を中心とした商業地域である。主たる需要者は、鹿角市に地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人である。市内中心部の商業地域であるが、需要の中心は国道沿いの路線商業地域へと移行しており、当該圏域への需要は少ない。新規出店目的の更地取引は皆無であり、土地・建物についても総額を抑えた物件が需要の中心のため、中心価格帯を見出すことが困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗併用住宅が中心で、空店舗等の賃貸物件はあるものの需要は皆無に等しく、適正な賃料水準を見出しにくいことから収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も適切であり、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ鹿角花輪駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	154.3 坪 (510 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、銀行等に空家が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿角市秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	再開発事業により一変した商業地域であるが、空店舗が目立っている。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏人口の減少及び他地域にある大型店への顧客流出により顧客は減少し、空店舗が目立っている。このような状況下において、当地域の地価は更に下落するものと予測する。 (2)豪雪地帯のため冬期間の事業展開が難しいことや、核となる商業施設が立地せず、店舗の近くに駐車場が無い等、旧来の商店街特有の課題は多く、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商圏人口が少ないうえに、周辺都市に顧客が流出しており、商況は全般的に低迷していることから、既存の商業地に対する需要は殆どない。 (2)鹿角市の人口は減少傾向を続けている。立地条件の劣る地域や外縁地域には過疎化が顕著な地域が多く、空家・空地が目立つ状況にある。
地域要因
(1)一般的要因を受け、当地域の地価も下落している。 (2)「花輪地区商店街通行量調査」によれば、商店街周辺の車両通行量が減少している。商店街へ行く目的となる店舗と駐車場の確保が課題となっている。
個別的要因	(1)選定替地点である。 (2)新規選定地点である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３公鹿角Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万393 円／平米 6万7,419 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,762 円／平米 6万2,027 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,073 円／平米 7万2,973 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公鹿角Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,247 円／平米 6万325 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,624 円／平米 7万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公鹿角Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,014 円／平米 4万3,024 円／坪
推定価格 平米 坪	2万197 円／平米 6万6,771 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,260 円／平米 7万286 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公鹿角Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市花輪字中花輪１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,904 円／平米 4万9,273 円／坪
推定価格 平米 坪	2万951 円／平米 6万9,264 円／坪
標準価格 平米 坪	2万951 円／平米 6万9,264 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情