路線価 (2023) 宮崎県宮崎市曽師町100-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市曽師町１００番１
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円／坪 1平米 6万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部近郊の住宅地域である。需要者は宮崎市に居住し就労する個人が中心。周辺で都市計画道路整備事業が進行中であるため期待感等も相乗して周辺地域の需要は比較的活発な状況。当曽師地区はやや供給限定的ではあるが、当該事業の影響が顕著にみられる域内のため地価の上昇余地は残る。中心となる価格帯は土地が１，３００万円程度、新築戸建物件については３，０００万円程度が多くみられる。 (2) 同一需給圏は、宮崎市中心部近郊の住宅地域一円である。需要者は宮崎市居住者が大半を占める。旧来からの成熟した住宅地域に該当し、周辺地域における宅地供給は転居等に伴うものないしは小規模な宅地分譲等が見られる程度で、生活利便施設等への接近性に優れる立地条件から需要は底堅い。なお、土地は２００㎡程度で１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成の住宅地域であり周辺の類似地域等より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。比準価格は取引市場の趨勢を反映して実証性の高い価格である。一方、戸建住宅を中心とする地域で収益性よりも居住性を重視する地域性にあって収益物件の想定は現実的ではないと思われるので収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅も散見される住宅地域であるが、旧来からの自己所有地運用等が目的で、指定容積率１００％と高度利用の可能性にやや乏しい第一種低層住居専用地域の規制を受けるため、経済合理性の観点から賃貸住宅の経営を想定することが妥当ではないと判断し、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市曽師町１００番１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　　４．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地東部に形成された住宅地域。中心部にも近くまた周辺部のインフラ整備に対する期待感等も相乗して需要は底堅く、現状を維持しつつも緩やかな上昇傾向にて推移するものと思われる。 (2)宮崎市中心部に比較的近い成熟した住宅地域で、地域内に特段の変動要因はないものの、堅調な需要が認められることから、地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばい、曽師町の人口については同様の傾向にあるが、世帯数は増加している。高齢化率は市平均を上回る状況。 (2)税制や低金利による後押しにより一定の住宅地需要は認められるが、立地条件等の相違による需要の強弱は地区によりバラツキが見られる。
地域要因
(1)ＪＲ宮崎駅にも近く、利便性の高い住宅地域である。周辺における生活道路の整備が進行中であり、更なる利便性の向上が期待される。 (2)生活利便施設等への接近性に優れ、底堅い需要が認められるため、地価はやや強含みの状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市曽師町１００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,147 円／平米 21万2,070 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,276 円／平米 21万2,496 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,655 円／平米 21万7,055 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221045201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市曽師町１００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,001 円／平米 20万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,001 円／平米 20万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,017 円／平米 21万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220345201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市曽師町１００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,819 円／平米 20万4,374 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,695 円／平米 21万7,188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,695 円／平米 21万7,188 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210945201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市曽師町１００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,141 円／平米 21万2,050 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,273 円／平米 20万5,875 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,139 円／平米 21万5,350 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情