路線価 (2023) 宮崎県宮崎市高岡町飯田3-4-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	625万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	625万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧東諸県郡及び旧宮崎市西部のやや広域的な圏域に所在する住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。完了した区画整理事業により街路・交通アクセス・住環境等に向上が見受けられ、需要は堅調であり地価水準を維持している。土地は６００万円～７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、旧高岡町を中心に宮崎市全域及び隣接する国富町の住宅地域である。主たる需要者は旧高岡町内の居住者や地縁性を有する者が中心で、圏外からの転入者はほとんど見受けられない。当該地域は近年、土地区画整理事業が完了し、徐々にではあるが住宅建築が増えるなど、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地で６００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を主体に共同住宅も散見される地域であるが、自己所有目的の取引が大半である。居住の快適性が重視される住宅地域にあって、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することは現実的ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺には一部共同住宅も見られるが、主に自用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似の住宅地域で取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　北西方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に市営住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和２年１０月に区画整理事業が完了し、未だ空き地も見受けられるものの、戸建住宅を主体とする良好な住宅地域が形成されている。需要は堅調であり、徐々に住宅等が立地し熟成が進むものと予測する。 (2)当該地域は宮崎市高岡町中心部の北東側に位置する区画整理済みの住宅地域である。良好な住環境であるため、需要は高く、空地には徐々に住宅が建築されるなど、住宅地としての熟成が進みつつある地域である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)区画整理事業が完了し、良好な住環境が創出され、今後は住宅地域として徐々に熟成していくと思われる。 (2)区画整理済みの住宅地域で良好な住環境であるため、旧高岡町内での需要は高く、地価は当分の間、横ばいで推移していく。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,176 円／平米 7万8 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,219 円／平米 7万6,762 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,989 円／平米 7万6,002 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220945201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,688 円／平米 7万1,701 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,829 円／平米 7万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,829 円／平米 7万5,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,875 円／平米 7万2,319 円／坪
標準価格 平米 坪	2万833 円／平米 6万8,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211145201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,537 円／平米 5万7,977 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,193 円／平米 5万6,840 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,830 円／平米 6万5,558 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210845382 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡国富町
地域	宮崎県宮崎市高岡町飯田３丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,250 円／平米 8万6,783 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,146 円／平米 8万9,745 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,752 円／平米 7万1,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情