路線価 (2023) 秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯28-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 鹿角市秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
価格時点	2023 年
駅名	十和田南駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	763万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	769万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円／坪 1平米 1万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は十和田地区を中心とする国道や県道等の幹線道路沿いの商業地域。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は十和田大湯地区に地縁的選好性を有する個人事業者である。温泉街の面影はなく、地元の顧客は他地域に流出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強い一方で、需要は全般的に弱く、店舗の閉鎖も見られ、需給のギャップが顕著である。このような状況下では中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は鹿角市内の商業地域で、特に十和田地区と代替競争関係が強い。需要者は、鹿角市内及びその周辺に関係性が強い個人事業者、地元企業等が中心である。十和田観光拠点の温泉街であるが、観光客の減少等から閉店も多く、需要は少ない。したがって、新規開業はほぼ皆無であり、不動産取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域にある建物は自用の店舗併用住宅が中心で、賃貸市場の成熟度は極めて低いことから収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も適切であり、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ十和田南駅北東方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	174.8 坪 (578 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等と一般住宅が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿角市秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	歴史のある温泉街であったが衰退化した。
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉街の衰退や商況の低迷等により店舗は減少しており、住宅地域へ移行しつつある。今後もこの傾向が続くと思われる。従って、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)十和田大湯地区は道の駅、ホテル、温泉旅館等の観光業が主体の地域であり、コロナ禍も３年目になり、各種政策効果やイベントの再開が見られ始めたが、商況の回復には至っていない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)他地域の大型店や周辺都市に顧客が流出しており、商況は全般的に低迷していることから、既存の商業地に対する需要は殆どない。 (2)鹿角市の人口は減少傾向を続けている。立地条件の劣る地域や外縁地域には過疎化が顕著な地域が多く、空家・空地が目立つ状況にある。
地域要因
(1)一般的要因に加え、十和田大湯地区は人口減少が著しく、全体的に衰退が進んでいるので、当地域の地価も下落している。 (2)３年ぶりに、毛馬内の盆踊が開催され、観光客数は新型コロナ以前までに回復しつつあるが、地価を押し上げるまでには至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２調鹿角Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,497 円／平米 4万1,315 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,376 円／平米 4万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,376 円／平米 4万4,221 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調鹿角Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,974 円／平米 2万3,056 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,570 円／平米 3万8,250 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,427 円／平米 4万1,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調鹿角Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,647 円／平米 1万8,669 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,196 円／平米 4万320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４公鹿角Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	鹿角市
地域	秋田県鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,103 円／平米 4万3,319 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,904 円／平米 4万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,167 円／平米 4万3,530 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情