路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎3225-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
価格時点	2023 年
駅名	宮崎神宮駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	869万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	869万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円／坪 1平米 2万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市の市街化調整区域内に存する広域的な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に属する宮崎市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。国富スマートＩＣの建設により交通の利便性は高まったものの、市街化調整区域内の宅地であるため規制が厳しく、土地取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、宮崎市郊外の市街化調整区域に該当する西部一帯の広域的な範囲である。需要の中心は、地縁を有する個人であり、圏外からの転入者は極めて少ない。法令上の規制により需要が限定的であるため、新規の宅地分譲開発は殆ど見られない。取引に個別性があり、規範性の高い取引事例の収集が難しいことから、取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、幹線背後に農家住宅のほか一般住宅も見られる農家集落地域である。地価水準が総じて低く、持家志向が高い地域であり収益物件はほとんど見あたらない。よって賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、農家住宅を中心に一般住宅が見られる旧来の住宅地域である。自己使用の居宅を中心とした地域であり、近隣地域内に賃貸物件が見られないことから、賃貸市場は未成熟であると判断し、収益還元法の適用を断念した。鑑定評価額の試算にあたっては、代替性のある取引事例を収集し、比較及び補正を行うことで求めた規範性の高い比準価格を標準とし、前年度公示価格との均衡にも留意して、上記の通り求めた。
交通
交通施設	宮崎神宮駅　北西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	125.8 坪 (416 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旧来の農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	29 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅のほか一般住宅も見られる農家集落地域である。地域要因に特段の変動要因は見られないものの、底値感から地価は横這いで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、宮崎市郊外の市街化調整区域に該当する旧来の住宅地域である。法令上の規制により需要は限定的であるため、地価は今後も弱含みで推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により依然厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)交通の利便性は高まったものの、法令上の規制により需要は限定的で、地価は横ばいで推移している。 (2)特段の変化はないものの、法令上の規制により需要が限定的であることから、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211045201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,592 円／平米 7万4,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,772 円／平米 8万1,896 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,264 円／平米 7万299 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220345201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,345 円／平米 6万649 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,311 円／平米 6万3,842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,745 円／平米 6万5,277 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,858 円／平米 6万5,651 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,353 円／平米 7万593 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,353 円／平米 7万593 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,358 円／平米 7万3,916 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,358 円／平米 7万3,916 円／坪
標準価格 平米 坪	2万512 円／平米 6万7,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情