路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下383-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
価格時点	2023 年
駅名	日向住吉駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	761万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	761万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市北東部の郊外に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する宮崎市内の居住者が殆どである。当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する旧来からの住宅地域であり、周辺地域において街路事業の進捗等も見られるが、地域要因の大きな変化は特に見られず、地価は横這い傾向である。取引自体が少ない上に取引価格にも幅が見られ、中心価格帯の明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、宮崎市郊外の北東部一帯に形成された住宅地域である。需要の中心は、地縁関係者や旧来からの居住者に限定されており、圏外からの転入者は極めて少ない。当該地域は、街路整備に伴い生活利便性が向上しているが、市街化調整区域に該当することから新規供給は限定的であり、需給ともに弱含みで推移している。取引に個別性があることから、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する古くからの市街化調整区域の住宅地域であり、近隣地域内に賃貸物件は見当たらないため、収益物件を想定することが困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する旧来の住宅地域である。市街化調整区域に該当するため、近隣地域内に賃貸物件が見られないことから、収益物件の想定は適さないと判断し、収益還元法の適用を断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年度公示価格及び近隣標準地価格との均衡にも留意して、上記の通り試算した。
交通
交通施設	日向住吉駅　南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	17 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家住宅と一般住宅が混在する古くからの住宅地域である。周辺では街路整備が進行し、徐々に利便性が向上しつつあるが、市街化調整区域内にあり、地価は横ばいで推移するものと予測される。 (2)当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する旧来の住宅地域である。街路の整備に伴い利便性が向上しているが、法令上の規制により需要が限定的であることから、地価は今後も横這いで推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内の経済には回復の兆しが見られる。一方地方部においては依然として厳しい経済状況が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により依然厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)街路の整備に伴い利便性が向上したが、地域要因の大きな変化は特に認めらず、地価は横這い傾向である。 (2)特段の変化はないものの、法令上の規制により需要が限定的であることから、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,414 円／平米 6万877 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,181 円／平米 6万3,412 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,855 円／平米 5万5,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,358 円／平米 7万3,916 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,358 円／平米 7万3,916 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,619 円／平米 5万8,248 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万663 円／平米 6万8,312 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,324 円／平米 7万497 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,507 円／平米 5万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,376 円／平米 4万915 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,545 円／平米 5万4,698 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220345201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,345 円／平米 6万649 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,311 円／平米 6万3,842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,778 円／平米 5万5,468 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情