路線価 (2023) 宮崎県宮崎市恒久6-13-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
価格時点	2023 年
駅名	南宮崎駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円／坪 1平米 5万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、宮崎市の大淀川以南の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する宮崎市内の居住者が多い。当該地域は、中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域であり、周辺では小規模分譲住宅も見られるが、地価は概ね横這い傾向で推移している。土地は１，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、市中心部から大淀川以南一帯に広がる一般住宅を主とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者で、圏外からの転入者はあまり見られない。周辺では戸建住宅や共同住宅の建築も見られ、未利用地が少しずつ減りつつあり、需要は底堅く推移している。取引の主要な価格帯は、土地については１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域であるが、自己使用目的での戸建住宅の取引が中心である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低く試算された。比準価格は市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は一般住宅を主に共同住宅も散見される地域であるが、自用目的の取引が多く、類似する不動産の取引価格を指標に地価水準が形成されていることから、比準価格の説得力は高い。その一方で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位になった。よって、鑑定評価額の決定にあたって、収益価格は参考に留めて比準価格を標準とし、代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南宮崎駅　東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域であり、周辺の橋の開通により利便性がやや増加し、需要は安定しており、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は一般住宅のほか共同住宅も散見される住宅地域である。周辺の空地では新たな住宅の建築も見られるなど一定の宅地需要が認められることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)中規模一般住宅を主に共同住宅が見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られず、地価は横這い傾向にある。 (2)戸建住宅を主として共同住宅等も散見される地域で、戸建住宅やアパート用地として一定の需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万123 円／平米 19万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	6万792 円／平米 20万978 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,297 円／平米 18万9,424 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,861 円／平米 18万4,676 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,974 円／平米 16万1,908 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,014 円／平米 15万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,996 円／平米 17万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,728 円／平米 18万931 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,134 円／平米 17万5,661 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,187 円／平米 17万5,836 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市恒久６丁目１３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万445 円／平米 19万9,831 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,260 円／平米 19万5,914 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,673 円／平米 19万3,973 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情