路線価 (2023) 宮崎県宮崎市丸山2-307 坪・平米
2023
路 線 価
宮崎県 宮崎市
宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番
(宮崎)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
- 宮崎神宮駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万8,032 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万2,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
宮崎県
宮崎市宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 宮崎神宮駅 から 1400m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 23万8,032 円 |
| 1平米当たり | 1平米 7万2,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月05日
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| 調査実施日 | 2022年12月08日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3,970万 円
(422 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 31万764 円
1平米 9万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
| 調査実施日 | 2022年12月09日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3,970万 円
(422 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 31万764 円／坪
1平米 9万4,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、市中心部周辺の住環境等に優る住宅地域である。需要者は宮崎市内の居住者が大半を占めるが、一部圏外からの転入者も見受けられる。当該地域は、周辺に文教施設等が多く見られる住環境が良好な住宅地域で、周辺では高値での取引が見られるなど人気は根強く、需要も堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。土地は１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は当市中心部の住宅地域で、西池小学校区内の地域と特に牽連性が強い。主たる需要者は宮崎市に居住し就労する個人であり且つ高所得者である。代替関係の強い周辺住宅地域を含め極めて居住性の高い当市の文教地区であり、戸建用地としてのニーズも高い。中心となる価格帯は土地が２００㎡前後で１，８００万円程度、新築の戸建物件については３，５００万円程度と思われる。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 当該地域は戸建住宅を中心とする第一種低層住居専用地域に指定された住宅地域で、収益物件を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市中心部周辺の住環境等に優る住宅地域の取引事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする周辺住宅地域より選択した取引事例を用いて比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別性及び法令上の規制を勘案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | 宮崎神宮駅 南西方
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| 距離 | 1400 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
127.6 坪
(422 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1.5 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 駐車場付置義務（駐車付置義務） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
宮崎市宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
|
| 西 | 80 m
|
| 南 | 40 m
|
| 北 | 70 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 25 m
|
| 奥行き | 16 m
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| 面積 | 400 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位 北４ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 駐車場付置義務（駐車付置義務） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺に文教施設等が多く見られるなど住環境が良好な住宅地であるため、需要は根強く、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)周辺には教育・文教施設等も多く住環境に優り、且つ生活利便性も高いことから一定の需要が存在する地域である。良好な環境を維持しつつも、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 31万764 円
1平米 9万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 31万764 円
1平米 9万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 31万764円 1平米 9万4,000円 |
前年から次年への変動率 
1.6 ％
|
|
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2022年 |
1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 31万764円 1平米 9万4,000円 |
|
前年から次年への変動率
1.6 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあったものの、ウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。 (2)宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいだが、丸山２丁目の人口及び世帯数は約２０％増加している。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)文教地区に位置する閑静な住宅地域で、周辺では高値での取引も見られるなど、地価は上昇傾向にある。 (2)当市を代表する文教地区にあって居住環境に優る地域である。住宅地域としての熟成度は極めて高く地域性の変化はない。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220845201 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8万8,697 円／平米
29万3,232 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8万8,697 円／平米
29万3,232 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8万9,593 円／平米
29万6,194 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9万2,300 円／平米
30万5,144 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220745201 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9万1,205 円／平米
30万1,524 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万5,005 円／平米
31万4,087 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
9万3,142 円／平米
30万7,927 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9万5,900 円／平米
31万7,045 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 駐車場付置義務（駐車付置義務） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220545201 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
13万9,139 円／平米
45万9,994 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
11万340 円／平米
36万4,784 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
9万890 円／平米
30万482 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9万3,600 円／平米
30万9,442 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220445201 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9万730 円／平米
29万9,953 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万730 円／平米
29万9,953 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
9万1,646 円／平米
30万2,982 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9万4,400 円／平米
31万2,086 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220645201 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市丸山２丁目３０７番 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8万1,962 円／平米
27万966 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8万4,497 円／平米
27万9,347 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
9万857 円／平米
30万373 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9万3,600 円／平米
30万9,442 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |