路線価 (2023) 宮崎県宮崎市高千穂通1-22-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (1111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (1111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宮崎市中心部に位置する商業地域である。需要者は生保・金融関連・ＮＴＴ等の県内外の企業が中心である。宮崎駅前や中心部に新規の大型商業施設が相次いでオープンし活性化が期待されているものの、景気の先行き不透明感も払拭されず、地価への影響は判然としていない。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。 (2) 同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は自用の事務所用地を目的とする又は貸しビル経営を前提とする法人等である。既存の稼働しているビルが連たんしており、供給は限定的である一方、事務所需要にも目立ったものがないことから、需給は安定的に推移している。なお、取引価格は個別事情を含むものも多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、テナントビル等が多く立地する商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いが、収益価格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや欠ける。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。よって、価格の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高層の店舗付事務所、事務所ビル等が連たんする商業地域である。同地域内の不動産取引に当たっては、必ずしも建物建築後に得られるであろう賃料収入に基づく土地価格ではなく、周辺地域の取引実績による土地価格が重視される傾向にある。よって、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	336.1 坪 (1111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	生保会社等の中高層ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗、事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生保・金融関連・ＮＴＴ等のオフィスビルが建ち並ぶ商業地域である。新型コロナウイルス感染症による商業地需要への影響は不透明感が残るものの、回復の兆しがみられ地価は安定しつつある。 (2)宮崎市中心部のオフィス街に該当する商業地域であるが、地域内で特段の開発の動きやテナント等の移動は見られず、需給は安定的であることから、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗、事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が残る中、商業地に対する投資・取得意欲はやや様子見の状況もあり、需要の対象は限定的となっている。
地域要因
(1)新型コロナ感染症の影響により商業地需要は減退していたが、回復の兆しがみられ地価は安定しつつある。 (2)新型コロナウイルス感染拡大等に対する懸念は残るものの、店舗・事務所等の目立った移動等はなく、地価は概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,900 円／平米 71万459 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,641 円／平米 68万9,767 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,641 円／平米 68万9,767 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210845201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,255 円／平米 50万49 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,255 円／平米 50万49 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,123 円／平米 67万4,831 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210845201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,251 円／平米 46万6,976 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,137 円／平米 45万3,375 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,800 円／平米 63万4,091 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,999 円／平米 46万9,449 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,538 円／平米 45万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,767 円／平米 63万3,982 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情