路線価 (2023) 宮崎県宮崎市中央通61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市中央通６１番
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円／坪 1平米 20万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部、国道背後に形成された商業地域で１，２００店舗以上の飲食店が軒を連ねる県内随一の繁華街である。コロナ禍にあって客足は激減したが回復の兆しが見えつつある。当該地域の特色として土地取引は投資物件としての引合いが多く見られる。需要者は県内外の個人若しくは法人投資家が中心と思われ、高値の取引も見受けられる。物件によって取引価格も様々で中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は自用の店舗用地を目的とする又はテナントビル経営を前提とする法人等である。アフターコロナを見据えた投資の動きも散見されるが、繁華性は未だ回復途上であり、店舗用地需要はやや様子見の状況にある。このような市況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市中心商業地域より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、収益価格はやや低位に試算されたが、土地の取得に当たっては類似物件の売買価格を重視し、想定建物に基づく収益力は必ずしも重視されない。よって、市場の実態を考慮し、比準価格を採用、且つ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 飲食店舗を中心とした商業地域である。同地域内の不動産取引に当たっては、必ずしも建物建築後に得られるであろう賃料収入に基づく土地価格ではなく、周辺地域の取引実績による土地価格が重視される傾向にある。よって、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地からの検討及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の飲食店ビル等が集まる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市中央通６１番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地背後にあって県内随一の繁華性を誇る飲食店街である。コロナ禍にあって大きく減速したが少しづつ回復の兆しも見えてきており、現状を維持しつつも発展的に推移していくものと思われる。 (2)宮崎市中心部の歓楽街に該当する商業地域で、新型コロナウイルス感染拡大等の影響もあり、地域内の商況回復は途上の段階で、地価は短期的には若干の弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかな持ち直しの傾向がみられ、宿泊客もコロナ発生前の水準まで回復しつつあり、消費にも改善の動きがみられる。 (2)感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が残る中、商業地に対する投資・取得意欲はやや様子見の状況もあり、需要の対象は限定的となっている。
地域要因
(1)コロナ禍で大きい落ち込みであった客足は徐々に戻りつつある。近年、投機的高値取引もみられるが、活発な市場形成には至っていない。 (2)アフターコロナを見据えた投資の動きが散見されるものの、地域内の繁華性は回復途上で、地価は若干弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210445201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市中央通６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万532 円／平米 66万2,959 円／坪
推定価格 平米 坪	20万532 円／平米 66万2,959 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,105 円／平米 69万1,301 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210145201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市中央通６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,471 円／平米 50万763 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,471 円／平米 50万763 円／坪
標準価格 平米 坪	21万376 円／平米 69万5,503 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201245201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市中央通６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,048 円／平米 49万9,365 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,701 円／平米 49万4,912 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,916 円／平米 68万758 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210845201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市中央通６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,255 円／平米 50万49 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,255 円／平米 50万49 円／坪
標準価格 平米 坪	21万76 円／平米 69万4,511 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情