路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大淀4-96-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
価格時点	2023 年
駅名	南宮崎駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大淀川以南の幹線及び準幹線沿いに形成された商業地域で、典型的な需要者は、市内外の個人及び法人事業者である。南宮崎駅に近接した好条件の立地であるが、大淀川以南の複合商業施設や大型の沿道施設に加え、市中心商業地等に顧客が分散しているため、駅前商業地としての機能は衰退しており需給共に低迷している。また、このような状況を背景に取引数も少ないため、中心となる価格帯の明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、市中心部を通る幹線道路沿線及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者のほか、県内外資本の法人等である。当該地域は、南宮崎駅前に形成された県道沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、需要は停滞しており、地価は横ばい傾向にある。当事者間の事情等を反映して取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格については、駅前商業地の衰退により収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄であるため、低位に試算された。比準価格は、類似性の高い事例を収集・選択し求めたものである。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、指定基準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 比準価格は、市中心部を通る幹線道路及びその周辺の商業地域で取引された事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。一方、当該地域は自用の店舗等が多く賃貸市場が成熟していないことから、賃料水準が低く、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、指定基準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南宮崎駅　北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	167.6 坪 (554 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗又は事務所併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南宮崎駅前に形成された、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、需要は停滞しているが、底値的様相もあり、横這いして推移していくものと思料する。 (2)当該地域は、南宮崎駅前に形成された県道沿いの商業地域である。地域要因に特段の変化は見られないことから、当面は現状を維持し、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の事務所併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内の経済には回復の兆しが見られる。一方地方部においては依然として厳しい経済状況が続いている。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあったものの、ウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)駅前県道沿いの商業地域であり、交通量も多い地域であるが、商業地の拡散傾向や人の流れの変化により需要は停滞傾向となっている。 (2)南宮崎駅前の商業地域で交通量は比較的多いものの、地域要因に特段の変化は認められず、需要は停滞している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,243 円／平米 21万8,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,314 円／平米 21万2,622 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,513 円／平米 26万9,482 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,404 円／平米 28万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,837 円／平米 24万799 円／坪
標準価格 平米 坪	8万930 円／平米 26万7,555 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,373 円／平米 26万9,019 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,243 円／平米 25万8,671 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,797 円／平米 27万3,727 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220545201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大淀４丁目９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,645 円／平米 26万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,267 円／平米 26万2,057 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,915 円／平米 27万4,117 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情