路線価 (2023) 宮崎県宮崎市宮崎駅東3-6-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 27万4,398 円
1平米当たり	1平米 8万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,200万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,200万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市中心市街地に近接する幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する法人、個人事業者である。当該地域は、小売店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線沿いの地域であり、近傍にコンビニの新規出店が見られ需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。需要の中心となる価格帯はまちまちで個別に事情を含むものも多く、中心となる価格帯の明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、旧宮崎市中心部ないしは近郊の商業及び商住混在地域一円である。需要者は宮崎市を中心として事業展開を行う法人等が中心である。なお、既存店舗等が連たんし、一定の需要があるにもかかわらず、地域内の事業用地供給は限定されるため、需給はやや逼迫気味である。このような市況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、店舗・事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、中低層の自用の建物が中心となっているため土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低く試算された。比準価格は類似地域の取引事例から試算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、さらに代表標準地との検討を踏まえ、前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗・事務所、店舗・事務所付共同住宅等が連たんする商業地域であるが、賃料収入獲得を目的とする建物建築を前提とした、いわゆる収益性に基づく土地取引は少なく、自用の店舗用地等取得を目的とした取引が多いため、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　北東方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗、事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、宮崎駅東の幹線道路沿いの、低層の店舗・事業所が建ち並ぶ商業地域である。周辺において新規の出店等も見られ、需要は堅調で、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)宮崎市中心部に近い、店舗・事務所等が連たんする商業地域で、周辺地域では新規出店等が見られるとともに、交通インフラ整備が進捗し、公共施設立地の期待もあることから、地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗、事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内の経済には回復の兆しが見られる。一方地方部においては依然として厳しい経済状況が続いている。 (2)感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が残る中、商業地に対する投資・取得意欲はやや様子見の状況もあり、需要の対象は限定的となっている。
地域要因
(1)店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線沿いの地域である。新規の出店も見られ、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)周辺地域では新規出店等が見られるとともに、交通インフラ整備の進展や公共施設立地への期待等もあり、地価はやや強含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,458 円／平米 31万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	10万482 円／平米 33万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,669 円／平米 34万6,036 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,289 円／平米 27万8,659 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,765 円／平米 29万6,763 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,980 円／平米 35万370 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211145201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,106 円／平米 26万1,524 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,106 円／平米 26万1,524 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,003 円／平米 34万528 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東３丁目６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,239 円／平米 26万8,576 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,239 円／平米 26万8,576 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,463 円／平米 35万8,579 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情