路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大工1-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市中心部に近い幹線沿いの商業地域及びその周辺の商業地域の圏域である。需要の中心は県内外の法人事業者及び個人事業主が中心である。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域は中心部に近く交通量の多い国道沿線で、中低層店舗等が連たんし、商業地としては良好な立地条件にある地域である。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。 (2) 同一需給圏は、幹線沿いに形成された比較的連たん性の高い商業地域及び周辺商業地域で、一部住商混在地域も圏域に当たる。需要者は宮崎市及び県内外に展開する中・小規模法人事業者等が中心である。駅前再開発等による中心商業地域の活性化及び回遊性の向上等各種影響の波及はみられないが、優良なマンション素地が多い当地域の開発余地は残る。当市における商業地取引は非常に限定的であるため、中心となる価格帯は見いだせない状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、国道沿いの中小規模画地に店舗・営業所等が建ち並ぶ商業地域である。一部に店舗兼共同住宅等も見られるが、中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、新規の商業事業者向けの賃貸市場は需要に乏しい。よって収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の商業地域より広範に選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象標準地に係る需要者は市場における売買水準を重視し、賃貸事業運営に基づく収益力の勘案度は低いため収益還元法は適用していない。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
標準地の範囲
東	170 m
西	80 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	22 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は国道沿いの路線商業地域であり、車両交通量が多い地域である。近年、中心部に大型店の新規出店のほか、周辺でのマンション建設も見られ、地価は安定的に推移している。 (2)国道沿いに各種中層店舗・事務所等が連たんする路線商業地域である。マンション素地を除くその他の土地需要は膠着状態にあり、地価は横ばいにて推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)県内経済は緩やかな持ち直しの傾向がみられ、宿泊客もコロナ発生前の水準まで回復しつつあり、消費にも改善の動きがみられる。
地域要因
(1)国道沿いで交通量も多く、中心部に近接する立地条件から需要は安定している。 (2)宮崎駅へと延びる国道沿いに位置するが、昨今における中心市街地活性化等の波及効果はみられず、特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,873 円／平米 33万6,792 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,022 円／平米 32万755 円／坪
標準価格 平米 坪	10万126 円／平米 33万1,017 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,458 円／平米 31万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	10万482 円／平米 33万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,019 円／平米 34万3,887 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211145201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,106 円／平米 26万1,524 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,106 円／平米 26万1,524 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,504 円／平米 32万8,960 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,500 円／平米 32万8,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210545201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大工１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,340 円／平米 27万2,216 円／坪
推定価格 平米 坪	9万484 円／平米 29万9,140 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,190 円／平米 32万1,310 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情