路線価 (2023) 宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝2711-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６
価格時点	2023 年
駅名	佐土原駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (995 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (995 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円／坪 1平米 4万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、佐土原町及び宮崎市北部の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に広域的な地域を圏域とする。近隣地域は、日用品等の販売店舗が主であることから、需要者の中心は同一需給圏内の法人、個人事業者を中心とする。地域要因に特段の変化は見られず、また、地域的に熟成していることから需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引価格がまちまちで、具体的には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、佐土原町を中心とする宮崎市北部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は宮崎市を中心に事業展開を行う法人又は個人事業主等が中心。また、旺盛とは言えないものの一定程度の事業用地需要がある中、既存店舗等が多く立地し、一方、地域内の用地供給はやや限定されるため、需給は比較的安定的である。なお、当該市況を反映し、取引価格は個別事情含みも多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価格は、地価に見合った賃料水準が形成されておらず、また、自用目的の店舗を中心とする地域においては、その信頼性はやや劣る。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。 (2) 自用の店舗、店舗兼住宅等が見られる商業地域で、賃料収入獲得を目的とする建物建築を前提とした、いわゆる収益性に基づく土地取引は少なく、必ずしも収益性に基づく地価形成がなされていないと判断されるため、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐土原駅　南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	301 坪 (995 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	40 m
北	380 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１．５ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、県道沿いの商業地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。 (2)佐土原町中心部に近い幹線道路沿いに店舗等が比較的多く見られる地域で、周辺地域では新規出店等が散見される等一定程度の需要は認められ、地価は概ね安定的で、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んでいる。 (2)感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が残る中、商業地に対する投資・取得意欲はやや様子見の状況もあり、需要の対象は限定的となっている。
地域要因
(1)　地域要因に変化は見られず、安定的に推移するものと思われる。 (2)新型コロナウイルス感染拡大等に伴う地域内の繁華性回復には至らないが、新規店舗等の立地も散見され、地価は概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220345201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,774 円／平米 11万4,963 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,984 円／平米 12万8,881 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,190 円／平米 13万9,480 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,220 円／平米 10万3,213 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,186 円／平米 10万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,850 円／平米 14万4,968 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,837 円／平米 23万881 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,747 円／平米 24万502 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,148 円／平米 14万2,647 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情