路線価 (2023) 宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲2823-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２
価格時点	2023 年
駅名	日向沓掛駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (1239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (1239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円／坪 1平米 2万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市清武町の普通商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は地縁性を持つ法人、個人事業主である。繁華性に劣る路線商業地域で、需要供給ともに少ない。さらに、地域経済低迷による個人消費の伸び悩みも重なり需要は弱含みである。商業地取引の価格帯はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は旧清武町を中心に宮崎市内全域の幹線道路沿い及びその周辺に形成された商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者及び法人等で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。旧清武町内を横断する幹線道路沿いで車の通行量は多いものの、店舗等の新規出店はあまり見られず、地価は横ばい傾向で推移している。また、商業地は取引自体が少ないうえ、個別の事情が介在していることが多く、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、宮崎市清武町郊外に形成された低層の店舗、事業所が建ち並ぶ商業地域である。周辺地域の賃貸市場は未成熟であり、自用物件が殆どの為、収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に前年公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は営業所や店舗、住宅等が混在する国道沿いの路線商業地域で自用の建物が多く、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日向沓掛駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	374.8 坪 (1239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗事務所用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１２ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、清武町郊外の繁華性のやや劣る商業地域である。新規需要は殆ど期待できない中、地価水準は概ね現状維持で推移するものと予測される。 (2)当該地域は営業所や店舗のなかに住宅等が混在する国道沿線の路線商業地域である。付近は車の通行量が多いものの、新規出店はあまり見られず、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。宮崎市の不動産市場への影響が懸念される。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)小規模の店舗、住宅、事業所が混在する商業地域である。地価は概ね横這い推移している。 (2)営業所や店舗、住宅等が混在する国道沿線の商業地域で、車の交通量は多いものの、宅地需要は低く、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,375 円／平米 7万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
標準価格 平米 坪	2万777 円／平米 6万8,689 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万545 円／平米 6万7,922 円／坪
推定価格 平米 坪	2万753 円／平米 6万8,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万568 円／平米 6万7,998 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220145201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,223 円／平米 4万7,021 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,096 円／平米 4万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	2万578 円／平米 6万8,031 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情