路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字恒久字原出口4488-4内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
価格時点	2023 年
駅名	南宮崎駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,303 円／坪 1平米 6万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大淀川以南の幹線沿いに形成された路線商業地域の圏域である。需要者は県内外の法人が中心で、小規模画地については個人事業主が中心となる。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域周辺は県外資本の大型店の集積が進み、交通量も多く路線商業地域としては良好な立地条件にある。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。 (2) 同一需給圏は、宮崎市南部の路線商業地域を中心とした商業地一帯である。需要者の多くは、比較的規模の大きい店舗用地を求める県内外の法人及び個人事業者である。路線商業地域のため交通量も多く良好な立地のため需要は安定しており、地価は今後も堅調に推移するものと思われる。同一需給圏内での取引事例の収集が難しく、取引価格に個別性もあることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は県道沿いの中規模画地に事務所・営業所・店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。よって収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、様々な規模の店舗及び事務所が混在する地域である。収益価格においては、収益性に基づいた土地取引が僅少であり、地価に見合った賃料水準がなされていないことから規範性が劣る。したがって、代替性のある取引事例を比較及び補正を行うことで求めた規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年度公示価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を試算した。
交通
交通施設	南宮崎駅　南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	264.1 坪 (873 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	30 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いで交通量も多く、郊外型の大型店舗も集積してきており、ここ数年地価の下落に歯止めがかかり、今後地価は横這いで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、大型店舗及び事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に大きな変化は見られず、需要も安定していることから、今後も地価は堅調に推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により依然厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)画地の大規模化が進み大型店の出店が相次いでおり、今後路線商業地域として熟成が進んでいくと思われる。 (2)大きな変動はないものの、需要が安定していることから、今後も地価は堅調に推移するものと思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,102 円／平米 20万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,904 円／平米 19万8,043 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,820 円／平米 20万4,377 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,024 円／平米 16万2,073 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,024 円／平米 16万2,073 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,531 円／平米 20万6,727 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,057 円／平米 15万2,264 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,154 円／平米 14万9,279 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,434 円／平米 20万3,101 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,962 円／平米 24万7,824 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,962 円／平米 24万7,824 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,993 円／平米 20万8,255 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情