路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字恒久字小橋4398-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
価格時点	2023 年
駅名	南宮崎駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,980万 円 (1017 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,980万 円 (1017 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、宮崎市の大淀川以南の幹線及び準幹線沿いに位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する個人事業主のほか、県内外資本の法人事業者である。当該地域は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、大淀川以南の幹線沿いに形成された路線商業地域の圏域である。需要者は県内外の法人が中心で、小規模画地については個人事業主が中心となる。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域は南宮崎の商業中心地に近接し、国道沿いで交通量も多く、路線商業地域としては良好な立地条件にある。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、国道沿いの路線商業地域であり自用の店舗等が中心となっている。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の観点から信頼性が劣る。比準価格は類似地域の取引事例から試算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いの大規模画地に店舗・営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。中規模画地では共同住宅等も見られるが、大規模画地では低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。よって収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南宮崎駅　南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	307.6 坪 (1017 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	270 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、画地規模の大きな店舗の割合が高い。南宮崎の中心商業地にも近く、交通量も多いため一定の需要が見られ、地価は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。
地域要因
(1)自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業地域であり、地域要因の変化は特に見られず、地価は横這い傾向にある。 (2)国道沿いで交通量が多く、南宮崎の中心部に近接する立地条件から需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,243 円／平米 21万8,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,314 円／平米 21万2,622 円／坪
標準価格 平米 坪	7万675 円／平米 23万3,652 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220745201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,677 円／平米 27万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,677 円／平米 27万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,759 円／平米 28万6,825 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,404 円／平米 28万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,837 円／平米 24万799 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,573 円／平米 25万9,762 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220245201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,102 円／平米 20万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,904 円／平米 19万8,043 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情