路線価 (2023) 宮崎県宮崎市宮崎駅東2-3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9,570万 円 (791 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9,570万 円 (791 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮崎市中心部の幹線沿いに形成された普通商業地域である。需要の中心は県内外の法人事業者、市内の個人事業者が大半を占める。宮崎駅西口の再開発事業のほか、周辺の道路整備が進み繁華性の向上が見込まれるものの、景気の先行き不透明感も払拭されず、地価への影響は判然としていない。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が総じて少なく、事情を含むものも見られるため具体的には見いだせない状態にある。 (2) 同一需給圏は宮崎市中心部に位置した主要道路沿いの商業地域で、需要者の中心は全国規模の企業、県内外の法人等である。当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる駅前の商業地域であり、交通・接近条件、環境条件が良好で、一定の需要が認められることから、地価は安定的に推移するものと考えられる。市場の中心となる価格帯は、取引に事情を含むものも見られることから、具体的には見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の事務所兼共同住宅のほか、営業所等が立地する商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いが、収益価格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや欠ける。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。価格の決定にあたっては、収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる商業地域に存し、テナントビル等の収益物件は存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	239.3 坪 (791 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅等がみられる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
標準地の範囲
東	130 m
西	110 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層の事務所併用住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	32 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮崎駅西口の再開発事業、周辺の都市計画道路の整備が進み繁華性の向上が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる駅前の商業地域である。交通・接近条件、環境条件等は良好で、一定の商業地需要が認められる。地価水準は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の事務所併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持ち直している。
地域要因
(1)宮崎駅東通線の整備が進んでおり、周辺の幹線沿いに新規出店が見られ、利便性が向上している。 (2)当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる駅前の商業地域で、交通・接近条件、環境条件が良好な地域で、地価は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,458 円／平米 31万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	10万482 円／平米 33万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,063 円／平米 40万234 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220145201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,756 円／平米 30万6,651 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,188 円／平米 29万4,856 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,081 円／平米 38万458 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,873 円／平米 33万6,792 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,022 円／平米 32万755 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,613 円／平米 38万5,523 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市宮崎駅東２丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,408 円／平米 30万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,408 円／平米 30万2,195 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,392 円／平米 40万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情