路線価 (2023) 宮崎県宮崎市高洲町345 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 宮崎市宮崎県宮崎市高洲町３４５番
価格時点	2023 年
駅名	宮崎駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億400万 円 (12084 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億400万 円 (12084 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宮崎市内に形成された工業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する法人事業者または、全国規模の物流事業及び卸売業等と考えられる。国内の設備投資意欲は持ち直しとの見方もあるが大企業が中心で、地方の中小企業の実態は不透明である。企業の撤退により空地が増えていたが、近年は新規進出の動きも見られる。但し、比較可能な大規模工業地取引はほとんど見られないことから、中心となる価格帯の把握は困難となっている。 (2) 同一需給圏は、宮崎市内の中小規模工業地域及び宮崎県内の流通業務関連の工業地域である。需要者は県内外の物流業務や卸売業務を行う法人等が中心であるが、近隣地域の南側には複数の水産加工場も立地していることから、水産関連の事業者も考えられる。また、近年は大型店舗の進出も見受けられ、用途の多様性に富み需要は堅調である。大規模画地は、取引自体が少ない上に取引価格にも幅が見られ、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、工場、倉庫、事務所等が見られる宮崎港に近接する工業地域で、自己使用目的での取引が中心である。収益価格については、周辺に工場自体の適切な賃貸事例がないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性を反映した価格であり信頼性が高い。したがって、比準価格を標準として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、前年度格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模の工場、流通業務の営業所等が見られる工業地域であり、大規模画地の割合が高く自己使用目的での取引が中心である。工場自体の適切な賃貸事例がないため収益還元法の適用は断念したが、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比準した取引価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮崎駅　南東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	3655.2 坪 (12084 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、営業所が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮崎市宮崎県宮崎市高洲町３４５番
標準地の範囲
東	130 m
西	160 m
南	100 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	工場、事業所用地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	150 m
面積	10000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ　道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は工場、倉庫、事務所等が存する宮崎港に近接した工業地域である。中古車販売店の新規進出も見られるが、地域要因に大きな変動はなく、土地需要は概ね横這いで推移すると予測される。 (2)近隣地域周辺は流通業務を主とする工業地域であるが、北方で進行中の区画整理地内で営業所や店舗の進出が相次ぎ、その波及的効果により、近隣地域内でも店舗の新規出店が見られ、地価は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場、事業所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内の経済には回復の兆しが見られる。一方地方部においては依然として厳しい経済状況が続いている。 (2)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。
地域要因
(1)宮崎港に近接した工業地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、土地需要は概ね横這いで推移している。 (2)流通業務を主とする地域であるが、周辺の幹線に営業所等の出店が相次ぎ、同一沿線にある近隣地域はその影響を受け、店舗の新規出店が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210745201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高洲町３４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,601 円／平米 9万1,249 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,601 円／平米 9万1,249 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,254 円／平米 10万9,938 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210745201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高洲町３４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,194 円／平米 5万3,537 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,169 円／平米 6万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,495 円／平米 11万734 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高洲町３４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,220 円／平米 10万3,213 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,186 円／平米 10万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,944 円／平米 10万8,913 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220445201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	宮崎市
地域	宮崎県宮崎市高洲町３４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,366 円／平米 13万6,756 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,366 円／平米 13万6,756 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,522 円／平米 11万824 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情