路線価 (2023) 宮崎県都城市若葉町84号14-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 都城市宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
価格時点	2023 年
駅名	都城駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	729万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	723万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円／坪 1平米 2万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、若葉町など市東部から南部に形成される比較的中心市街地に近接した既成住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、一部圏外からの転入者も見られる。生活利便性及び住環境とも良好であることから、圏内には小規模開発した分譲地も見られるなど、宅地等の需給は概ね堅調である。需要の中心価格帯は、土地は７００～８００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、市中心部の住宅地域である。主たる需要者は、都城市に通勤・通学をする等の生活拠点がある、子育て世帯が中心と考えられる。地域内にスーパーやディスカウントショップ等の小売店舗が多く存することから生活利便性に優り、また、区画も整然としており住環境は良好であり、需要は底堅い。周辺における土地は７００～８００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の用途地域は第１種低層住居専用地域で、自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該近隣地域には、低層の集合住宅等も散見されるが、区画整然とした住宅地域で、取引の中心も自己使用目的のものとなっており、収益性に着眼した地価の形成はなされていない。そのため、適正な賃料を求めることが困難であったため、収益価格の試算は断念した。したがって、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、代表標準地価格及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都城駅　南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都城市宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
標準地の範囲
東	200 m
西	60 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、都城市中心市街地の東方に位置する区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見られない。周辺地域等における宅地等への需給は概ね堅調で、地価は当面の間安定的に推移すると予測する。 (2)都城市中心部から東方に広がる、住環境が良好な区画整然とした住宅地域である。生活利便施設も多く点在し、需要は底堅い。地価は堅調に推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都城市の人口は減少傾向にあるものの、市中心部に比較的近接する住宅地域における不動産需要は、比較的堅調な状況にある。 (2)物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳しいが、観光業等の回復により明るさもある。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極化が生じている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられない。宅地等に係る需給は比較的安定しており、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。地価は横ばいで推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,561 円／平米 9万1,117 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,123 円／平米 9万2,975 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,822 円／平米 8万2,062 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,762 円／平米 9万8,393 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,895 円／平米 9万5,527 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,030 円／平米 8万9,361 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,155 円／平米 8万9,774 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,155 円／平米 8万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,155 円／平米 8万9,774 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市若葉町８４号１４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,181 円／平米 7万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,181 円／平米 7万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,425 円／平米 8万749 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情