路線価 (2023) 宮崎県都城市高崎町大牟田字新田1168-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 都城市宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
価格時点	2023 年
駅名	高崎新田駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	371万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	371万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高崎町を中心とした都城市に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は、町内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺地域で行われていた新田土地区画整理事業も完了し、居住環境の向上が見られるが、人口の減少・高齢化等の影響により、需要は下落傾向で推移している。土地は４００万円前後、戸建の新築物件は１，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は高崎町地区を中心に、都城市北部や北諸県郡旧町の中心部に形成された住宅地域である。主たる需要者は、都城市内に生活圏がある子育て世帯で、特に当該地域に地縁を有する個人が中心と考えられ、高崎町地区への圏外からの転入者は少ない。人口減少や少子高齢化のため、土地取引は僅少で価格帯も広い状況にあるが、土地は３００～４００万円程度、新築建売住宅や条件付土地の取引はほとんど見られない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅を主とする支所等に近い既成住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域に賃貸物件は見られず、取引の多くは自己使用目的のものとなっている。そのため、適正な賃料事例を集めることは困難であったことから、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎新田駅　南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主とする支所等に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都城市宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅を主とする支所等に近い既成住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は見られないが、町内の住宅地の取引は少なく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧北諸県郡高崎町の中心部で一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に係る特段の変動は見られない。人口減少や高齢化に伴い需用者は減少傾向で、地価は下落傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宮崎県の景気は、持ち直している。都城市の住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移している。 (2)物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳しいが、観光業等の回復により明るさもある。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極化が生じている。
地域要因
(1)当該地域は、一般住宅を主とする既成住宅地域で、町内の住宅地の取引は少なく、地価は下落傾向で推移している。 (2)地域要因の大きな変化は見られないが、取引が僅少な地域のため、今後も人口や世帯数の減少に伴い、地価は下落傾向で推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,947 円／平米 3万9,497 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,355 円／平米 4万846 円／坪
標準価格 平米 坪	1万211 円／平米 3万3,758 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211245202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
標準価格 平米 坪	9,997 円／平米 3万3,050 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211145202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,827 円／平米 3万2,488 円／坪
推定価格 平米 坪	1万567 円／平米 3万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	9,802 円／平米 3万2,405 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220345202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市高崎町大牟田字新田１１６８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,696 円／平米 2万8,749 円／坪
推定価格 平米 坪	8,983 円／平米 2万9,698 円／坪
標準価格 平米 坪	9,597 円／平米 3万1,728 円／坪
査定価格 平米 坪	9,790 円／平米 3万2,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情