路線価 (2023) 宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷3102-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 都城市宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
価格時点	2023 年
駅名	谷頭駅 から 130m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	223万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	223万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧山田町を中心に、北諸県郡旧町及び都城市北部に存する商業地域一帯である。需要者の中心は地縁性を有する個人及び法人事業者が大半を占めている。旧来からの小規模小売店舗を中心とし、新規出店は見られないものの、地域内に空き店舗は殆どない。需給ともにやや低位ながら地価は安定的に推移している。商業地の取引は少なく、事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、旧北諸県郡山田町を中心に旧町や隣接市町の商業地域である。主たる需要者は地縁性を有する個人事業主が中心になるものと考えられる。県道沿いには旧来からの小規模な小売店舗、飲食店等が建ち並び、テナントの入替等はほとんど見られないが、比較的商況は安定しており、地価も安定的に推移していると考えられる。なお、土地の取引は少ない状況にあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、近隣居住者向けの小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。近隣地域及び周辺においては自用の建物が中心となっており、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、山田町の中心部に形成された近隣商業地域であるが、店舗の賃貸需要はほとんどなく、建物賃貸市場は成熟しておらず、適切な事例を収集して適正賃料を求めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	谷頭駅　南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都城市宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	170 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、旧山田町中心部を形成する商業地域であり、近隣居住者向け店舗を中心とする。取引は少ないが、周辺において空き店舗は殆ど見られず、商況は安定しており、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、旧山田町の中心的な商業地域である。取引はほとんど見られないものの、周辺において空き店舗は少なく、比較的商況は安定している。地価は底値感から横ばいで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やかに持ち直しており、明るい兆しが見られつつある。 (2)物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳しいが、観光業等の回復により明るさもある。商業地は大規模画地が好まれる傾向にある。
地域要因
(1)旧山田町中心部の商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられない。商況は安定しており、値ごろ感から地価は横ばいで推移している。 (2)地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。地価は横ばいで推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220345202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,430 円／平米 4万4,400 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,598 円／平米 3万8,343 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,058 円／平米 3万9,864 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,169 円／平米 4万231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,701 円／平米 3万8,684 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210945202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,559 円／平米 3万1,602 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,879 円／平米 3万9,272 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220645202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,785 円／平米 3万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,793 円／平米 4万2,294 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,035 円／平米 3万9,788 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情