路線価 (2023) 宮崎県延岡市上伊形町1063-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
価格時点	2023 年
駅名	旭ケ丘駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	228万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,150 円 1平米 6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	228万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,150 円／坪 1平米 6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市の郊外部に位置する農家住宅地域である。需要者の中心は、地域内に地縁を有する個人が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域は市街化調整区域の指定を受けているため、住宅地等に係る需給は非常に限定的である。需要の中心価格帯は、市街化調整区域内の不動産取引自体が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、上伊形町を中心とした延岡市の市街化調整区域及びその周辺の都市計画区域外に所在する住宅地域の圏域である。市街化調整区域に存することから宅地供給が少なく、農家住宅等を主体とした地域であることから地縁的選好性が強く需要者は限定的で、地価は横這い傾向で推移している。取引自体も少なく、価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域内に存する自己所有の農家住宅を中心とした郊外の住宅地域で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を指標とした自用目的の取引が中心となる地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用のうえ、同一需給圏内の需給動向等を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例については類似地域の信頼性のある事例を採用した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭ヶ丘駅　西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、市街化調整区域に存することから宅地等の供給は少なく、その一方で、農家住宅等を主体とした地域であることから、需要は限定的である。地価は、当分の間横ばい基調で推移すると予測する。 (2)当該地域は、市街化調整区域に存することから宅地供給が少なく、農家住宅等を主体とした地域であることから地縁的選好性が強く、需要者は限定的で、地価は横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,150 円 1平米 6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,150 円 1平米 6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,150円 1平米 6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万2,150円 1平米 6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,150円 1平米 6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万2,150円 1平米 6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)延岡市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している状況にある。市内における取引件数は概ね安定的に推移している。 (2)宮崎県の景気は、持ち直している。延岡市の住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられない。価格水準に底値感もあることから、地価は横ばい基調で推移している。 (2)農家住宅等を主体とした地域であることから地縁的選好性が強く、需要者は限定的で、地価は横這い傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,494 円／平米 2万1,469 円／坪
推定価格 平米 坪	6,367 円／平米 2万1,049 円／坪
標準価格 平米 坪	6,490 円／平米 2万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	6,490 円／平米 2万1,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,558 円／平米 1万8,375 円／坪
推定価格 平米 坪	6,155 円／平米 2万348 円／坪
標準価格 平米 坪	6,465 円／平米 2万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	6,470 円／平米 2万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220145203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,051 円／平米 2万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	6,962 円／平米 2万3,016 円／坪
標準価格 平米 坪	6,720 円／平米 2万2,216 円／坪
査定価格 平米 坪	6,720 円／平米 2万2,216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220245203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市上伊形町１０６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,292 円／平米 4万637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,292 円／平米 4万637 円／坪
標準価格 平米 坪	7,163 円／平米 2万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	7,160 円／平米 2万3,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情