路線価 (2023) 宮崎県延岡市古城町2-9-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
価格時点	2023 年
駅名	南延岡駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	757万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	757万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円／坪 1平米 5万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市中心部周辺の住宅地域である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占めており、圏外からの転入者は比較的少ない。当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺には病院や商業施設等が見られるなど、利便性が高く住環境も良好なため、需要は安定している。土地は７００～９００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は当市中心部及び近郊の住宅地域で、中でも比較的高額なエリアと牽連性が強い。需要者は自己居住用として取得する個人が中心。教育機関、病院及び商業施設等が生活圏に集約されており、区画整然とした街区構成等、極めて居住性が高い地域である。古城町、恒富町周辺の戸建用地価格は坪１８万円前後が中心だが、坪２０万を超える取引も多数みられる状況にあり、新築戸建が２，５００万から３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、延岡市中心部周辺の住宅地域の取引事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、指定基準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は自己居住用住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したがって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南延岡駅　北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした閑静な住宅地域である。利便性の高い地域で住環境等も良好なため、需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)教育機関や病院が徒歩圏内に位置し、大型商業施設への接近にも優れた地域で極めて利便性が高い。新型コロナウイルス感染症による暫時的な様子見の状況を脱し、地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあったものの、ウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。 (2)延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向にある。古城町全体の人口は若干の減少傾向にあるが、２丁目単体では増加している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められないものの、周辺では高値での取引も見られるなど、地価はやや強含みの状態にある。 (2)一定規模以上の土地については小規模分譲用地としての取得もみられ、エンドに対する取引価格は坪２０万を超えるものも多数みられる状況。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220345203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,156 円／平米 18万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,491 円／平米 18万3,453 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,927 円／平米 17万8,283 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210545203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,035 円／平米 17万5,334 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,675 円／平米 18万756 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,083 円／平米 17万5,492 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,139 円／平米 15万5,842 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,429 円／平米 14万6,882 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,314 円／平米 17万9,562 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市古城町２丁目９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,771 円／平米 14万1,401 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,688 円／平米 14万4,433 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,955 円／平米 17万5,069 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情