路線価 (2023) 宮崎県延岡市南町2-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市南町２丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	延岡駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市中心部及びその周辺の商業地域を中心とした地域である。需要者の中心は地元の個人事業者のほか、県内外資本の法人等である。当該地域は、延岡市役所近くの店舗、事務所等が混在する商業地域であるが、長引く地域経済の低迷等により商業地需要は依然として低調である。当事者間の事情等を反映して取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、延岡市中心部及びその周辺の商業地域を中心とした地域。需要者の中心は、地元の個人事業者のほか、県内および県外資本の法人等も一部含まれる。近隣地域は延岡市役所に近接し、店舗や事務所等が混在する商業地域であるが、中心市街地の空洞化傾向もみられるため、地域内の商業地に対する需要は弱い状況が続いている。需要の中心価格帯は、市内における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、延岡市中心部及びその周辺の商業地域で取引された事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。一方、当該地域は自用の店舗等が多く賃貸市場が成熟していないことから、賃料水準が低く、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する類似性の高い住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたもので、市場性を反映し、規範性は高い。収益価格は比準価格との比較で低位に求められたものの、収益価格の試算において採用した諸元は最近の実態を反映したもので、一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	延岡駅　南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市南町２丁目１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗や事務所等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変化はないものの、商業地需要は依然として低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、店舗や事務所等が混在する商業地域である。地域要因に格別の変動要因はないものの、市中心部の商業地等への需要は弱い状況が続いており、地価は当面の間下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあったものの、ウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。 (2)延岡市では旧来からの中心商業地などで、空き店舗が多くみられる状況が続いており、商業地等に対する需要はやや弱含みの状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られない。地域経済の低迷等により中心商業地における需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動等はみられないものの、商業地等への需要はやや弱く、地価についてはやや弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211145203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市南町２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,974 円／平米 15万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,381 円／平米 16万3,254 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,553 円／平米 21万106 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市南町２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,867 円／平米 18万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,860 円／平米 19万7,897 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,885 円／平米 21万1,204 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220845203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市南町２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,766 円／平米 17万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,967 円／平米 20万8,169 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情