路線価 (2023) 宮崎県延岡市構口町2-805-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
価格時点	2023 年
駅名	南延岡駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ個人・法人事業主や金融機関等である。近年は、郊外型大型店舗の進出による商業地の拡散拡大が顕著である。当該地域は駅前の商業地域で、地価は概ね安定している。商業地取引の価格水準はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は当市中心部及び近郊の商業地域のほか住商混在地域の一部も圏域である。主たる需要者は地縁を有す地元法人事業者で、自己事業用としての取得が中心。本件地域は周辺居住者に対する生活インフラとしての役割が強い近隣商業地域で、大規模画地を除く用地需要は低く、既存店舗による持続的なサービスの提供以外に新たな出店余地も乏しい。中心となる価格帯は概ね坪当たり１５万～１７万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、延岡市の路線商業地である。商用地需要は郊外路線沿いに移行し、周辺地域の賃貸市場はやや低迷している。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、さらに地元精通者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地はやや用途混在程度の高い商業地域に存するため、同様の商業地取引を中心に選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。本件における需要者は地元法人事業者で、自己事業用としての取得を前提とするため、賃貸運営事業に基づく収益性の勘案度は極めて低く、市場における取引水準を重視するものと考えられる。したがって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南延岡駅　南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、各種店舗、事業所等が混在している県道沿いの商業地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測される。地価は、概ね横這い傾向と予測される。 (2)南延岡駅至近の商業地域。併用住宅等も多く国道沿いの路線商業地域に比べ商業性は低い。大規模画地を除く用地需要は乏しいため、当面は現状維持、地価も横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。延岡市の不動産市場への影響が懸念される。 (2)延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向にある。商業地需要は国道沿いの借地権活用が主で、１００坪未満の商業地需要は極めて乏しい。
地域要因
(1)店舗、事業所が建ち並ぶ駅前の商業地域である。地価は概ね横這い推移している。 (2)道路改良工事が進む駅前近隣商業地域だが、需給共に膠着状態にあり、当該事業による地域性の変化等はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,867 円／平米 18万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,860 円／平米 19万7,897 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,583 円／平米 15万7,309 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,318 円／平米 15万3,127 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,756 円／平米 16万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,336 円／平米 15万6,493 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,534 円／平米 15万535 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,366 円／平米 14万3,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,078 円／平米 15万8,946 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220745203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市構口町２丁目８０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,013 円／平米 14万2,201 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,013 円／平米 14万2,201 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,686 円／平米 15万7,650 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情