路線価 (2023) 宮崎県延岡市伊形町5216-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
価格時点	2023 年
駅名	旭ヶ丘駅 から 990m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市中心部近郊の商業地域ないしは商住混在地域一円で、需要者は地元の個人事業主ないしは中小法人が中心である。住宅団地内に形成された比較的範囲が限定された商業地域で、地域拡大の傾向はないものの、一定の需要が認められ、また、背後住宅地域の需要が堅調であることから、地価はやや強含みで推移している。 (2) 同一需給圏は、延岡市の幹線及び準幹線沿いの商業地域及び住商混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元在住の個人事業者及び法人事業者で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、交通量が比較的多く、需要は安定的に推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層店舗や店舗兼住宅等も見られる商業地域ではあるが、自用の店舗等の取引が中心で、事業用定期借地等の借地需要を除き、事業用建物の賃貸は需要・供給ともに乏しく、必ずしも収益性に基づく地価形成がなされていない。よって、このような市場における価格形成を勘案のうえ、収益還元法は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、自用の店舗を中心としており法人事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭ヶ丘駅　北西方
距離	990 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
標準地の範囲
東	160 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15.6 m
奥行き	19.9 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅団地内に形成された比較的範囲が限定された商業地域で、地域拡大の傾向はないものの、道路事情が比較的良好であり、一定の需要が認められ、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は、低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が比較的多く、需要は安定的に推移しており、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)世界的な新型コロナウイルス感染症の影響により幅広い分野で大きな落ち込みとなったが、一部に持ち直しの動きも見られる。 (2)宮崎県の景気は、持ち直している。延岡市の住宅地及び商業地の地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)特に目立った地域要因の変化は見られないが、一定の需要があり、地価はやや強含みの傾向にある。 (2)当該地域は、交通量が比較的多く、需要は安定的に推移しており、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220945203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,097 円／平米 15万5,703 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,097 円／平米 15万5,703 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,478 円／平米 12万7,208 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,318 円／平米 15万3,127 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,756 円／平米 16万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,694 円／平米 14万1,146 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,924 円／平米 14万8,519 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,924 円／平米 14万8,519 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,363 円／平米 14万3,358 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211145203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市伊形町５２１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,969 円／平米 11万5,608 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,969 円／平米 11万5,608 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,969 円／平米 11万5,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情