路線価 (2023) 宮崎県延岡市博労町4-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市博労町４番８外
価格時点	2023 年
駅名	延岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円／坪 1平米 4万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市中心部及びその近郊に形成される商業地域。需要者の中心は、市内の個人及び法人事業者が大半を占めている。近隣地域は延岡駅の南西方に比較的近接して位置し、小売店舗等を中心とする商業地域であるものの、中心市街地の空洞化傾向もみられるため、地域内の商業地に対する需要は弱い状況が続いている。需要の中心価格帯は、市内における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は延岡市中心部及び近郊の商業地域のほか一部住商混在地域も圏域に当たる。主たる需要者は地縁を有す地元法人事業者で、自己事業用としての取得が中心である。比較的大規模な沿道型店舗が集積し県外資本の需要者が中心となる国道沿いに比し、当市における幹線背後、旧来型商業地域の機能は著しく低下しており、取引は極めて低調。取引は極端に少ないが概ねの価格帯は坪当たり１３万円～１５万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたもので、市場性を反映し、規範性は高い。収益価格は比準価格との比較で低位に求められたものの、収益価格の試算において採用した諸元は最近の実態を反映したもので、一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地はやや用途混在程度の高い商業地域に存するため、商業地取引を中心に選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。本件における主な需要者は地元法人事業者となるため、賃貸運営事業に基づく収益性の勘案度は極めて低く、市場における取引水準を重視するものと考えられる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	延岡駅　南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	88.3 坪 (292 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、医院等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市博労町４番８外
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に格別の変動要因はないものの、市中心部の商業地等への需要は弱い状況が続いており、地価は当面の間若干の下落基調で推移すると予測する。 (2)地元法人や個人による商店、医院等がみられる旧来からの商業地域。集客力の高い沿道型店舗とは顧客層を異にし回遊性も低いため、当面地価の下落は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)延岡市では旧来からの中心商業地などで、空き店舗が多くみられる状況が続いており、商業地等に対する需要はやや弱含みの状況が続いている。 (2)延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向にある。商業地需要は国道沿いの借地権活用が主で、１００坪未満の商業地需要は極めて乏しい。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられないものの、商業地等への需要はやや弱く、地価についてはやや弱含みで推移している。 (2)幹線沿い商業地域への顧客流出が著しく、旧来からの地元商業地域は低迷が続き、地価も弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211145203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市博労町４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,974 円／平米 15万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,381 円／平米 16万3,254 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,723 円／平米 15万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市博労町４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,867 円／平米 18万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,860 円／平米 19万7,897 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,246 円／平米 14万9,583 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市博労町４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,365 円／平米 14万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,044 円／平米 14万5,609 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,879 円／平米 15万1,676 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市博労町４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,121 円／平米 13万5,946 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,517 円／平米 15万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,739 円／平米 15万1,213 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情