路線価 (2023) 宮崎県延岡市別府町4258-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市別府町４２５８番１
価格時点	2023 年
駅名	南延岡駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,981 円／坪 1平米 2万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市内の工業地域及び住工混在地域である。需要者は延岡市内に事業拠点を置く中小法人等が中心である。当該地域は、中小工場や事業所等を中心とした工業地域であるが、周辺で目立った新規企業立地や設備投資はなく需要は限定的で、地域要因等に特段の変化も見られないため、地価は弱含みの状況にある。延岡市内における工業地の土地取引は非常に少なく、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、延岡市内に形成される中小工場を主体とする工業地域及び工住混在地域である。需要者は同一需給圏内の地縁性を有する法人事業者及び個人事業者が大半を占めている。化学系大企業の企業城下町といわれる当市内では近年、目立った新規の企業立地は見られず、また、周辺では街路条件に劣ることもあり、需要は低調で地価は弱含みである。圏内における工業地の取引は少なく、取引価格はバラツキがあり中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の工場を中心とした工業地域に存しており、収益物件は見受けられず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、延岡市内の工業地域及び住工混在地域で取引された事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、小規模工場のほか、住宅等も見られる工業地域である。近隣地域及び周辺において工業の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南延岡駅　北方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	作業場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場のほか、住宅等の見られる工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市別府町４２５８番１
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層事業所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	32 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小工場や事業所等を中心とした工業地域であるが、周辺で目立った新規企業立地や設備投資等はなく、需要は限定的であることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、小規模工場を中心に住宅等も見られる工業地域であり、用途が鈍化しておらず、また街路条件に劣ることもあり、需要は低調で地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあったものの、ウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。 (2)県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やかに持ち直しており、明るい兆しが見られつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られない。工業地における目立った新規企業立地や設備投資等は見られず、地価は弱含みの状態にある。 (2)街路条件に劣る工住混在地域であり、需要は限定的で地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211145203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市別府町４２５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,669 円／平米 7万1,638 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,080 円／平米 8万2,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220945203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市別府町４２５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,095 円／平米 3万9,986 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,469 円／平米 4万1,223 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,350 円／平米 7万7,195 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210645203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市別府町４２５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,931 円／平米 5万5,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,186 円／平米 6万123 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,510 円／平米 8万7,642 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情